Beginpagina > Overheid en belastingen > Franse belastingen > Plus-Value > Belasting op winst verkoop onroerend goed (plus-value)

Belasting op winst verkoop onroerend goed (plus-value)

vrijdag 4 oktober 2013, door Hanjo

Bijgewerkt op zondag 17 april 2016

Deze rubriek is volledig gewijd aan de "plus-value", een heffing van belasting en sociale lasten op de meerwaarde bij verkoop van onroerend goed. De regeling is (mede afhankelijk van de kleur van de Franse regering) regelmatig aan veranderingen onderhevig. Voor de volledigheid worden in de rubriek ook de oude regelingen vermeld.

Door dit artikel als vertrekpunt te kiezen, vind je alle relevante informatie die wij op deze website publiceren.
Beoordeling:
4 stemmen
  • Druk dit artikel af
  • Email
  • Reactie
  • RSS
  • RSS
  • RSS
  • RSS

De regeling die in het Frans wordt aangeduid met "plus-value" heet in de wet: "régime d’imposition des plus-values immobilières". Het is een heffing op de winst die wordt gemaakt bij de verkoop van onroerende bezittingen. De regeling heeft tot doel speculatie tegen te gaan.

De heffing wordt lager naarmate het verkochte onroerende goed langer in je bezit is geweest. Het gaat daarbij om verkoop tegen betaling van:

een woning (appartement, huis met terrein) of bouwgrond,
rechten die aan een onroerend goed verbonden zijn (zoals dienstbaarheid),
door een intermediair van een SCI of een FPI
ruilhandel, verdeling of inbreng in een bedrijf.

Alleen het eerste item valt binnen het bestek van deze website!

De bepaling van de meerwaarde

De plus-value is het verschil tussen de verkoopprijs en de verwervingsprijs van een onroerend goed.

De verkoopprijs (prix de vente of cession) is de prijs die in de verkoopakte staat vermeld.
De verkoopprijs wordt verhoogd (indien van toepassing) met bepaalde vergoedingen die aan de verkoper worden toegekend. Het kan bijvoorbeeld gaan om de terugbetaling van het restant van een door de verkoper afgesloten lening die door de koper in de verkoopakte wordt overgenomen.
De verkoopprijs wordt verminderd met het bedrag van de door de verkoper gemaakte kosten voor de verkoop. Denk daarbij aan certificering en verplichte diagnostiek.
De verwervingsprijs, de prix d’acquisition, hangt af van de manier van verwerven:
Als het om een aankoop ging, is het de feitelijk betaalde prijs, verhoogd met de vergoedingen die aan de verkoper werden toegekend.
Ging het om een schenking of een erfstuk, dan is het de waarde die werd aangehouden bij het bepalen van de successierechten of schenkbelasting.
 

De verwervingsprijs mag worden verhoogd met:

Verwervingskosten (frais d’acquisition): een forfaitair bedrag van 7,5% van de verwervingsprijs voor onder andere notariskosten en leges;
Verbouwingskosten (dépenses de travaux): de kosten van door een bedrijf uitgevoerde werkzaamheden, tenzij deze kosten al in mindering zijn gebracht bij de berekening van de inkomstenbelasting. Het gaat daarbij om relatief grote werken (bouw, uitbreiding, verbetering, etc..). Kleinere kosten zoals behang of vloerbedekking zijn uitgesloten.
Wanneer je meer dan 5 jaar na de verwerving verkoopt, mag je deze werkzaamheden evalueren als 15% van de verwervingsprijs, zonder bewijs te hoeven leveren. Heb je het onroerend goed korter in je bezit, dan moeten de kosten kunnen worden aangetoond (facturen).
Kosten infrastructuur (frais de voirie, réseaux et distribution): Deze kosten voor wegen, netwerken en distributie worden toegevoegd aan de aankoopprijs van bouwgrond (bijvoorbeeld ontwikkelingskosten en bouwrijp maken van de grond).

Bepaling van de lasten

De berekening van de heffingsgrondslag was tot 1 september 2014 verschillend voor woningen en voor bouwgrond. Kies hieronder welke berekening je wilt zien.

Woning en bouwgrond

Over een deel van de meerwaarde worden zowel belastingen als sociale lasten geheven, elk met hun eigen manier van berekenen. De berekening van die heffingsgrondslag (assiette imposable) is voor woningen sinds 1 september 2013 (en voor bouwgrond sinds 1 september 2014) alsvolgt:

Bezitsduur Jaarlijkse vermindering
m.b.t. inkomstenbelasting
Jaarlijkse vermindering
m.b.t. sociale lasten
Minder dan 6 jaar 0% 0%
Van het 6e tot het 21e jaar 6% 1.65%
Het 22e jaar 4% 1.60%
Na het 22e jaar 9%

Dus na 22 jaar is de heffingsgrondslag voor de belasting nihil; voor de sociale lasten is dat na 30 jaar.

Bouwgrond (tot 1 september 2014)

Let op: Sinds 1 september 2014 geldt ook voor bouwgrond de versoepelde regeling als voor een woning!
 

Tot 1 september 2014 werd over een deel van de meerwaarde worden zowel belastingen als sociale lasten geheven volgens onderstaand schema.

Bezitsduur Jaarlijkse vermindering
Minder dan 6 jaar 0%
Van het 6e tot het 17e jaar 2%
Van het 18e tot het 24e jaar 4%
Na het 24e jaar 8%

Dus na 30 jaar was de heffingsgrondslag nihil.

Bij bovenstaande berekeningen wordt met de kalenderdatum gewerkt: heb je op 1 oktober 1983 een huis gekocht, dan is dat vanaf 1 oktober 2013 vrij van heffingen.

Voor goederen die werden aangekocht (ook voor nog te bouwen woningen), is het de datum van de akte van verkoop;
Voor een woning die de verkoper heeft gebouwd of laten bouwen is het de datum van aanvang van de werkzaamheden, zoals blijkt uit de déclaration d’ouverture de chantier;
Voor onroerend goed verworven uit een erfenis is het de dag dat de erfenis van kracht werd. Bij een gift is het de datum van de notariële akte.

De heffingen

Nu we de grondslag weten, kunnen de belasting en de sociale lasten worden berekend.

Inkomstenbelasting
De winst op onroerend goed wordt belast voor inkomstenbelasting tegen een tarief van 19%[1]. De heffing wordt normaal gesproken op de dag van de notariële verkoopakte belast.
Een extra heffing voor hoge winsten is sinds 2013 van toepassing wanneer de belastbare winst hoger is dan € 50.000. Het belastingtarief varieert van 2% tot 6%, afhankelijk van het bedrag van de meerwaarde. Een tabel kan worden gevonden op het formulier CERFA N° 12359*11 (pagina 8), waarmee je het bedrag van de belasting kunt berekenen. In de praktijk zal de notaris die berekening voor je maken.
De belasting geldt niet in het geval van vrijstelling en voor de verkoop van bouwgrond. Ook zijn verkopen die al voor 7 december 2012 werden geregistreerd vrijgesteld van deze extra heffing.
 
Sociale lasten
De winst op onroerend goed is onderworpen aan sociale zekerheidsbijdragen.
 
Soort bijdrage Heffingspercentage
CSG (Contribution sociale généralisée) 8,2 %
CRDS (Contribution pour le remboursement de la dette sociale) 0,5 %
Prélèvement social 4,5 %
Contribution additionnelle 0,3 %
Prélèvement de solidarité 2 %
TOTAAL 15,5 %
Het formulier dat bij de berekening van de plus-value wordt gebruikt, vind je onder andere hier.

Redenen voor vrijstelling

Er zijn diverse redenen voor vrijstelling. De meest bekende is die van de verkoop van een hoofdverblijf. Elk van die redenen heeft bepaalde voorwaarden die je ziet door op het item te klikken:

De verkoop van het hoofdverblijf

Wanneer de woning op het moment van verkoop je hoofdverblijf is en ook je fiscale woonplaats in Frankrijk is, heb je recht op vrijstelling. Het maakt niet uit hoe je de opbrengst van de verkoopprijs gaat gebruiken.
 

Wat is een hoofdverblijf?
De woning is jouw primaire woonplaats en je verblijft er effectief het grootste deel van het jaar. Het is het centrum van jouw familie en je zakelijke belangen. Er is geen wettelijke eis voor de minimale periode van de bewoning, maar een periode van één jaar wordt altijd geaccepteerd.

Maak je gebruik van twee woningen en bewoon je beide ieder jaar even lang, dan bepaalt de woning waarop de korting van de taxe d’habitation van toepassing is, welke woning als primaire woonplaats wordt beschouwd.
 

Je verhuist al voor de verkoop
Vaak is de verkoper al verhuisd voordat hij zijn huis heeft verkocht en verstrijkt er enige tijd tot de verkoop. De fiscus accepteert een periode van ongeveer een jaar, maar je mag in die periode het huis niet hebben verhuurd of er iemand gratis hebben laten wonen. Ook moet je er nog hebben gewoond op het moment dat de woning te koop werd aangeboden. In geval van een echtscheiding wordt hierop een uitzondering gemaakt.

Zijn bijgebouwen ook vrijgesteld?
Van deze vrijstelling profiteren ook bijgebouwen en voorzieningen die in de onmiddellijke omgeving staan en noodzakelijk zijn. Ze moeten samen samen met de woning worden verkocht: een kelder, een parkeerplaats, een dienstruimte, een privétuin, een binnenplaats, maar ook het terrein rond het huis. Maar wanneer de afstand tussen deze "dépendances" en de woning te groot is, kan de vrijstelling komen te vervallen. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een garage die meer dan een kilometer van het hoofdverblijf ligt, of een dienstkamer die zich niet in hetzelfde gebouw als het verkochte appartement bevindt.

Bijzondere gevallen
Hier zijn twee voorbeelden:

De verkoop van je toekomstige woningen in aanbouw
Als je een nog te bouwen huis koopt, of je bouwt een huis met de bedoeling het je hoofdverblijf te maken, kan het gebeuren dat je het moet verkopen voordat het voltooid is. Het kan dus nog niet je hoofdverblijf zijn. Toch kun je nog steeds profiteren van vrijstelling, maar onder twee voorwaarden:
je moet in één van de volgende situaties verkeren:
de verkoop wordt gedaan door echtgenoten in een echtscheidingsprocedure,
partners die een PACS of samenwonenden­overeenkomst verbreken,
de verkoop vindt plaats na een beroepsmatige overplaatsing of vanwege een handicap van de verkoper, partner of levensgezel, of na het overlijden van een echtgenoot of levensgezel van de verkoper.
en voldoen aan de volgende twee voorwaarden :
je moet kunnen bewijzen dat het pand was bedoeld om je hoofdverblijfplaats te worden;
je mag geen eigenaar zijn van de woning die je tijdens de bouw van je toekomstige woning bewoont.

Woningen van Europese niet-(fiscaal) ingezetenen

Als niet-ingezetene kun je toch profiteren van een specifieke vrijstelling voor jouw verblijf in Frankrijk (artikel 150 G II 2° van de CGI[2]) als aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
Je hebt de nationaliteit van een lid van de Europese Economische Ruimte of van een ander land waarmee Frankrijk een belastingverdrag heeft;
Je moet een fiscale woonplaats in Frankrijk gedurende ten minste twee opeenvolgende jaren voorafgaande aan de overdracht kunnen rechtvaardigen;
De verkochte woning moet jouw huisvesting in Frankrijk zijn en je moet er de vrije beschikking over hebben gehad vanaf 1 januari van het jaar voorafgaand aan de verkoop (dat wil zeggen: je hebt het al tenminste één jaar niet verhuurd);
Per belastingbetaler kan slechts éénmaal van deze vrijstelling worden geprofiteerd.

Onroerend goed dat meer dan 30 jaar geleden werd verworven

Deze reden voor vrijstelling vloeit voort uit de berekening van de heffingsgrondslag. Voor de belasting ben je trouwens al na 22 jaar vrijgesteld.

Onroerend goed met een verkoopprijs van maximaal € 15.000

Deze vrijstelling geldt per verkocht onroerend goed. De reden lijkt vrij eenvoudig, maar wordt gecompliceerd wanneer er meerdere verkopende partijen zijn. De vrijstelling is per partij van toepassing, dus bij een onevenredige verdeling kan de ene partij wel worden vrijgesteld en de andere niet. De notaris kent alle details!

Onroerend goed van gepensioneerden of gehandicapten

Wanneer je geniet van een ouderdomspensioen of een gehandicaptenkaart bezit, ben je vrijgesteld van de belasting op de meerwaarde voor alle verkochte goederen. Wel moet worden voldaan aan twee voorwaarden die worden getoetst aan het voorlaatste jaar voorafgaand aan de verkoop:
Je referentie-inkomen is niet boven een bepaalde grens;
Je bent niet belastbaar voor vermogensbelasting (impôt de solidarité sur la fortune).
De regelgeving is zeer specifiek en navraag bij makelaar of notaris is aan te raden!
 

Houders van een gehandicaptenkaart zijn die welke absoluut onmogelijk een beroep kunnen uitoefenen en zij die in het dagelijkse leven afhankelijk zijn van een derde partij (indeling in de tweede of derde categorie op grond van artikel L 341-4 van de sociale zekerheid).

 

De vrijstelling is ook van toepassing wanneer de verkoper de echtgenoot van iemand met een ouderdomspensioen of een gehandicapenkaart is, omdat zij onderworpen zijn aan een gezamenlijke aanslag.

 

Ouderen in verpleeghuizen en gehandicapte volwassenen ondergebracht in een instelling die het huis verkopen waarin ze woonden voordat ze in deze inrichting kwamen, zijn vrijgesteld van de belasting op de meerwaarde bij verkoop. Wel moet aan een aantal voorwaarden worden voldaan:

hun huizen mogen sinds hun vertrek niet bewoond zijn geweest;
de verkoop moet plaatsvinden binnen een termijn van minder dan twee jaar nadat ze zijn vertrokken;
hun referentie-inkomen (die van het voorlaatste jaar voorafgaand aan de verkoop, dus 2011 bij een verkoop in 2013) mag niet hoger zijn dan € 23.572 voor het eerste deel van de familie quotiënt € 5.507 per extra half aandeel en 4434 € per extra half aandeel;
ze mogen niet onderworpen zijn aan de ISF (vermogensbelasting) in het voorlaatste jaar voorafgaand aan de verkoop.

De verkoop van een tweede woning

Je kunt alleen worden vrijgesteld bij de verkoop van een tweede woning wanneer je geen eigenaar bent van je hoofdverblijf en je de opbrengst van de verkoop (gedeeltelijk) wil gebruiken voor de aankoop van een nieuw hoofdverblijf. Dit beperkt zich niet tot Frankrijk, lees Plus-value (voor buitenlanders).
De voorwaarden:
Wanneer je gedurende minimaal vier jaar voorafgaande aan de verkoop van je tweede woning in Frankrijk geen eigenaar was van de woning die als jouw hoofdverblijf dient, rechtstreeks of via een tussenpersoon[3], kun je onder bepaalde voorwaarden vrijstelling van de taxe sur la plus-value krijgen:
Je gebruikt de opbrengst van de verkoop voor de aankoop van een hoofdverblijf;
Je mag slechts eenmalig van deze regeling gebruik maken;
De regeling is facultatief en je moet er als verkoper om vragen.
Op de dag van de verkoop van de tweede woning waarvoor je wenst te profiteren van de vrijstelling van de belasting op de meerwaarde beoordeel je hoeveel zal worden gebruikt voor de aankoop van je toekomstige hoofdverblijfplaats. Dat kan de volledige verkoopprijs zijn, maar ook een deel. De notaris zal er nota van nemen.
De vrijstelling van de belasting op de meerwaarde geldt voor het deel van de prijs dat wordt hergebruikt. Als verkoper ben je volledig vrijgesteld van de belasting wanneer het totale verkoopbedrag wordt geïnvesteerd. Is dat niet het geval, dan wordt het niet herbelegde deel belast.
Het aangegeven bedrag moet binnen een termijn van 24 maanden worden gebruikt om een hoofdverblijfplaats te kopen (nieuwbouw of bestaande bouw). Maak je gebruik van een lager bedrag dan je had aangegeven, dan moet je een gewijzigde aangifte doen. Gebruik je uiteindelijk meer dan wat je tijdens de verkoop had gezegd, dan kun je een vordering tot terugbetaling van de te veel betaalde belasting doen.
Maak je gebruik van de volledige opbrengst, dan hoef geen specifieke aangifte te worden gedaan, maar de notaris zal het de koopakte vermelden.

Oude regelingen

In het overzicht van artikelen in deze rubriek vind je voor de volledigheid ook de inmiddels vervallen regelingen voor de plus-value.

Rekenhulp

Op de website van Notaires Paris-Île-de-France vind je een handig rekenprogramma.
 

Opmerkingen

[1Voor niet-ingezetenen van de Europese Economische Ruimte gelden andere, hogere tarieven. Lees: Plus-value (voor buitenlanders).

[2CGI =code général des impôts

[3je was in die periode huurder of inwonend

 

Het volgende artikel in deze rubriek: Plus-value (voor buitenlanders)
Lees ook:
 
Reacties
  • de ingezetenen van de europese gemeenschap moeten sinds de wet van 1 januari 2016 terug 15.5% sociale lasten betalen bij de plus value.

    Je fais suite à votre question sur le site ETAXFRANCE.
    Je vous confirme que depuis le 1er janvier 2016 la CSG est désormais due et ce même avec l’arret de Ruyter.
    L’administration a changé l’affectation de la CSG.

  • Belasting op winst verkoop onroerend goed (plus-value) 11 januari 16:29, door Hein v d Weijer

    En als je dan een huis verkoopt in Frankrijk en bij de berekening van de meerwaarde de roerende goederen in mindering zou willen brengen, worden facturen gevraagd. Is dat gebruikelijk in Frankrijk?

    Dank u
    H vd Weijer

  • Belasting op winst verkoop onroerend goed (plus-value) 11 januari 16:07, door Hein v d Weijer

    Zijn onze tweede woning in Frankrijk aan het verkopen via een Franse notaris.
    Met de (Duitse) kopers hebben we afgesproken een bedrag aan roerende zaken buiten de verkoop van het pand te houden, maar voor hen is dat voor de hypotheekaanvraag minder handig.
    Begrijp ik goed dat een Franse notaris deze roerende zaken in de verkoopprijs meerekent bij de plus-value belasting berekening of kan dat ook anders? Kun je vragen/aandringen dit buiten de verkoopprijs te houden zoals in Nederland mogelijk is?
    benieuwd naar uw reactie.

    H vd Weijer

    • De Franse wet is duidelijk over de roerende goederen in een verkoop: La valeur du mobilier n’est pas prise en compte pour la détermination de la plus-value immobilière imposable à la condition que l’existence et la valeur vénale de ces biens au jour de la cession soient justifiées (production de facture, inventaire de commissaires-priseurs, etc.).. Ze tellen niet mee bij de berekening van de meerwaarde op voorwaarde dat ze fysiek aanwezig zijn en hun waarde kan worden vastgesteld aan de hand van een factuur of een officiële taxatie.

  • Wij hebben ons huis op 31 maart verkocht in Frankrijk, het is ons vakantie huis.

    In december 2014 zijn wij bij de notaris geweest en die gaf aan, na lang rekenwerk, dat wij niets extra moesten betalen, omdat het binnen de norm viel.
    Op 31 maart 2015 bij de overdracht, melde de notaris dat ze toch 1050 euro moest inhouden mbt plue values. De dag erna hadden wij het verkoop bedrag, minus die 1050 euro al op onze rekening in Nederland staan. Dus alles leek keurig afgewikkeld.

    Eind april 2015 krijgen wij een mail dat het bedrag 3300 euro is en wij nog 2300 euro bij moeten betalen, de notaris had een fout gemaakt en geen sociale lasten berekend.

    Wij hebben alles na gerekend en kwamen tot een ander bedrag, dat veel lager was. De notaris zond ons op 1 mei 2015 weer een mail met een nieuwe berekening, nu was het totale bedrag 2300 euro, en zij vroeg ons 1250 euro over te maken.

    Onze vragen:
    - moeten wij het bedrag overmaken, of het bedrag voor sociale voorzieningen aftrekken, mede omdat in het arrest van Luxemburg in februari dit als niet gegrond vond dat Frankrijk dit inhield.

    Wij hebben in de verkoop van ons huis staan dat er voor 6000 euro aan meubelen achterblijven, de notaris heeft dit bedrag gewoon meegeteld als het bedrag waar wij de plus values en de sociale voorzieningen moet betalen, is dit gewoon?

    graag krijgen wij uw mening.

    • De plus-value heeft betrekking op de meerwaarde van onroerend goed. Toch horen we vaker dat de boedel die wordt meeverkocht ook in de berekening wordt meegenomen. Ons advies is dan ook om te proberen dit buiten de notaris om te verrekenen, want ook de notariskosten kunnen erdoor stijgen. De kopende partij is het daar niet altijd mee eens omdat een hogere prijs bij de notaris in hun voordeel is voor een eventuele toekomstige plus-value.

      Er ligt inderdaad een arrest over de sociale lasten, maar Frankrijk heeft nog niet beslist over de uitvoering ervan.

      Ondanks dat de notaris slordig werk heeft geleverd, denk ik dat u niet onder de betaling uit kunt, maar u moet wel melden dat de sociale heffing moet worden gerestitueerd zodra daarover een uitvoeringsbesluit is genomen.

  • Belasting op winst verkoop onroerend goed (plus-value) 2 september 2014 08:48, door Ina Rasterhoff

    Wij zijn sinds 2010 woonachtig in Frankrijk. De grond is gekocht in 2000 en het huis is opgeleverd in 2002. Nu zijn we bij een makelaar geweest die ons heeft verteld dat we bij verkoop van onze woning prue value moeten betalen. Hij geeft als reden op, u betaald belasting in Nederland en zo mist de Franse staat inkomsten. We hebben een behoorlijke winst op onze woning gemaakt. Zo rond de 200.000. Wij hadden begrepen dat als je woonachtig bent in Frankrijk dus dit is ons hoofdverblijf, je niet onder deze regeling valt. Nu wordt mijn echtgenoot over drie jaar 65, heb ik het dan goed begrepen dat hij dan niet meer onder deze regeling valt. We komen zeker niet in aanmerking voor de vermogensbelasting. Zou iemand mij kunnen vertellen hoe het nu precies zit.

Volg...Deel...
Follow Follow
Share

Aangesloten bezoekers: 37

In deze rubriek

Hoe werkt de heffing op de meerwaarde (plus-value) bij de verkoop van een onroerend goed.


 
© Allez-Allier/AllesFrans 2008-2017 | SPIP | De activiteit van de site opvolgen RSS 2.0 | Overzicht van de site | Mention | Uitloggen |