allesfrans.com

  • Stemmen, hoe gaat dat in Frankrijk?

    Hoe verloopt het uitbrengen van je stem bijvoorbeeld bij de Europese verkiezingen.

  • Grote verschillen bankkosten per regio

    Gemiddeld is er een verschil van 23% tussen de meest en minst dure regio.

  • e-Ticket Parijs openbaar vervoer

    De aankoop en validatie van het ticket zal mogelijk zijn vanaf elke compatibele mobiele telefoon.
  • Stemmen, hoe gaat dat in Frankrijk?

    Hoe verloopt het uitbrengen van je stem bijvoorbeeld bij de Europese verkiezingen.

  • Grote verschillen bankkosten per regio

    Gemiddeld is er een verschil van 23% tussen de meest en minst dure regio.

  
BeginpaginaBelastingenFranse belastingenPlus-ValueBelasting op winst verkoop onroerend goed (plus-value)

Belasting op winst verkoop onroerend goed (plus-value)

vrijdag 4 oktober 2013 , door Hanjo

Bewerkt op maandag 3 september 2018

Deze rubriek is volledig gewijd aan de "plus-value", een heffing van belasting en sociale lasten op de meerwaarde bij verkoop van onroerend goed. De regeling is (mede afhankelijk van de kleur van de Franse regering) regelmatig aan veranderingen onderhevig. Voor de volledigheid worden in de rubriek ook de oude regelingen vermeld.

Door dit artikel als vertrekpunt te kiezen, vind je alle relevante informatie die wij op deze website publiceren.
Beoordeling:
4 stemmen
Bezoeken: 10.826
  • Druk dit artikel af
  • Email
  • Reactie
  • RSS

De regeling die in het Frans wordt aangeduid met "plus-value" heet in de wet: "régime d’imposition des plus-values immobilières". Het is een heffing op de winst die wordt gemaakt bij de verkoop van onroerende bezittingen. De regeling heeft tot doel speculatie tegen te gaan.

De heffing wordt lager naarmate het verkochte onroerende goed langer in je bezit is geweest. Het gaat daarbij om verkoop tegen betaling van:

een woning (appartement, huis met terrein) of bouwgrond,
rechten die aan een onroerend goed verbonden zijn (zoals dienstbaarheid),
door een intermediair van een SCI of een FPI
ruilhandel, verdeling of inbreng in een bedrijf.

Alleen het eerste item valt binnen het bestek van deze website!

De bepaling van de meerwaarde

De plus-value is het verschil tussen de verkoopprijs en de verwervingsprijs van een onroerend goed.

De verkoopprijs (prix de vente of cession) is de prijs die in de verkoopakte staat vermeld.
De verkoopprijs wordt verhoogd (indien van toepassing) met bepaalde vergoedingen die aan de verkoper worden toegekend. Het kan bijvoorbeeld gaan om de terugbetaling van het restant van een door de verkoper afgesloten lening die door de koper in de verkoopakte wordt overgenomen.
De verkoopprijs wordt verminderd met het bedrag van de door de verkoper gemaakte kosten voor de verkoop. Denk daarbij aan certificering en verplichte diagnostiek.
De verwervingsprijs, de prix d’acquisition, hangt af van de manier van verwerven:
Als het om een aankoop ging, is het de feitelijk betaalde prijs, verhoogd met de vergoedingen die aan de verkoper werden toegekend.
Ging het om een schenking of een erfstuk, dan is het de waarde die werd aangehouden bij het bepalen van de successierechten of schenkbelasting.
 

De verwervingsprijs mag worden verhoogd met:

Verwervingskosten (frais d’acquisition): een forfaitair bedrag van 7,5% van de verwervingsprijs voor onder andere notariskosten en leges;
Verbouwingskosten (dépenses de travaux): de kosten van door een bedrijf uitgevoerde werkzaamheden, tenzij deze kosten al in mindering zijn gebracht bij de berekening van de inkomstenbelasting. Het gaat daarbij om relatief grote werken (bouw, uitbreiding, verbetering, etc..). Kleinere kosten zoals behang of vloerbedekking zijn uitgesloten.
Wanneer je meer dan 5 jaar na de verwerving verkoopt, mag je deze werkzaamheden evalueren als 15% van de verwervingsprijs, zonder bewijs te hoeven leveren. Heb je het onroerend goed korter in je bezit, dan moeten de kosten kunnen worden aangetoond (facturen).
Kosten infrastructuur (frais de voirie, réseaux et distribution): Deze kosten voor wegen, netwerken en distributie worden toegevoegd aan de aankoopprijs van bouwgrond (bijvoorbeeld ontwikkelingskosten en bouwrijp maken van de grond).

Bepaling van de lasten

De berekening van de heffingsgrondslag was tot 1 september 2014 verschillend voor woningen en voor bouwgrond. Kies hieronder welke berekening je wilt zien.


Woning en bouwgrond

Over een deel van de meerwaarde worden zowel belastingen als sociale lasten geheven, elk met hun eigen manier van berekenen. De berekening van die heffingsgrondslag (assiette imposable) is voor woningen sinds 1 september 2013 (en voor bouwgrond sinds 1 september 2014) alsvolgt:

Bezitsduur Jaarlijkse vermindering
m.b.t. inkomstenbelasting
Jaarlijkse vermindering
m.b.t. sociale lasten
Minder dan 6 jaar 0% 0%
Van het 6e tot het 21e jaar 6% 1.65%
Het 22e jaar 4% 1.60%
Na het 22e jaar 9%

Dus na 22 jaar is de heffingsgrondslag voor de belasting nihil; voor de sociale lasten is dat na 30 jaar.


Bouwgrond (tot 1 september 2014)
Let op: Sinds 1 september 2014 geldt ook voor bouwgrond de versoepelde regeling als voor een woning!
 

Tot 1 september 2014 werd over een deel van de meerwaarde worden zowel belastingen als sociale lasten geheven volgens onderstaand schema.

Bezitsduur Jaarlijkse vermindering
Minder dan 6 jaar 0%
Van het 6e tot het 17e jaar 2%
Van het 18e tot het 24e jaar 4%
Na het 24e jaar 8%

Dus na 30 jaar was de heffingsgrondslag nihil.


Bij bovenstaande berekeningen wordt met de kalenderdatum gewerkt: heb je op 1 oktober 1983 een huis gekocht, dan is dat vanaf 1 oktober 2013 vrij van heffingen.

Voor goederen die werden aangekocht (ook voor nog te bouwen woningen), is het de datum van de akte van verkoop;
Voor een woning die de verkoper heeft gebouwd of laten bouwen is het de datum van aanvang van de werkzaamheden, zoals blijkt uit de déclaration d’ouverture de chantier;
Voor onroerend goed verworven uit een erfenis is het de dag dat de erfenis van kracht werd. Bij een gift is het de datum van de notariële akte.

De heffingen

Nu we de grondslag weten, kunnen de belasting en de sociale lasten worden berekend.

Inkomstenbelasting
De winst op onroerend goed wordt belast voor inkomstenbelasting tegen een tarief van 19%[1]. De heffing wordt normaal gesproken op de dag van de notariële verkoopakte belast.
Een extra heffing voor hoge winsten is sinds 2013 van toepassing wanneer de belastbare winst hoger is dan € 50.000. Het belastingtarief varieert van 2% tot 6%, afhankelijk van het bedrag van de meerwaarde. Een tabel kan worden gevonden op het formulier CERFA N° 12359*11 (pagina 8), waarmee je het bedrag van de belasting kunt berekenen. In de praktijk zal de notaris die berekening voor je maken.
De belasting geldt niet in het geval van vrijstelling en voor de verkoop van bouwgrond. Ook zijn verkopen die al voor 7 december 2012 werden geregistreerd vrijgesteld van deze extra heffing.
 
Sociale lasten
De winst op onroerend goed is onderworpen aan sociale zekerheidsbijdragen.
 
Soort bijdrage Heffingspercentage
CSG (Contribution sociale généralisée) 8,2 %
CRDS (Contribution pour le remboursement de la dette sociale) 0,5 %
Prélèvement social 4,5 %
Contribution additionnelle 0,3 %
Prélèvement de solidarité 2 %
TOTAAL 15,5 %
Door een uitspraak van het Tribunal Administratif in Straatsburg is de wetgeving rond de heffing van sociale lasten voor niet-ingezetenen[2] onterecht verklaard.
Je vindt hierover meer via deze link Restitutie CSG/CRDS.
Het formulier dat bij de berekening van de plus-value wordt gebruikt, vind je onder andere hier.

Redenen voor vrijstelling

Er zijn diverse redenen voor vrijstelling. De meest bekende is die van de verkoop van een hoofdverblijf. Elk van die redenen heeft bepaalde voorwaarden die je ziet door op het item te klikken:

De verkoop van het hoofdverblijf

Wanneer de woning op het moment van verkoop je hoofdverblijf is en ook je fiscale woonplaats in Frankrijk is, heb je recht op vrijstelling. Het maakt niet uit hoe je de opbrengst van de verkoopprijs gaat gebruiken.
 

Wat is een hoofdverblijf?
De woning is jouw primaire woonplaats en je verblijft er effectief het grootste deel van het jaar. Het is het centrum van jouw familie en je zakelijke belangen. Er is geen wettelijke eis voor de minimale periode van de bewoning, maar een periode van één jaar wordt altijd geaccepteerd.

Maak je gebruik van twee woningen en bewoon je beide ieder jaar even lang, dan bepaalt de woning waarop de korting van de taxe d’habitation van toepassing is, welke woning als primaire woonplaats wordt beschouwd.
 

Je verhuist al voor de verkoop
Vaak is de verkoper al verhuisd voordat hij zijn huis heeft verkocht en verstrijkt er enige tijd tot de verkoop. De fiscus accepteert een periode van ongeveer een jaar, maar je mag in die periode het huis niet hebben verhuurd of er iemand gratis hebben laten wonen. Ook moet je er nog hebben gewoond op het moment dat de woning te koop werd aangeboden. In geval van een echtscheiding wordt hierop een uitzondering gemaakt.

Zijn bijgebouwen ook vrijgesteld?
Van deze vrijstelling profiteren ook bijgebouwen en voorzieningen die in de onmiddellijke omgeving staan en noodzakelijk zijn. Ze moeten samen samen met de woning worden verkocht: een kelder, een parkeerplaats, een dienstruimte, een privétuin, een binnenplaats, maar ook het terrein rond het huis. Maar wanneer de afstand tussen deze "dépendances" en de woning te groot is, kan de vrijstelling komen te vervallen. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een garage die meer dan een kilometer van het hoofdverblijf ligt, of een dienstkamer die zich niet in hetzelfde gebouw als het verkochte appartement bevindt.

Bijzondere gevallen
Hier zijn twee voorbeelden:

De verkoop van je toekomstige woningen in aanbouw
Als je een nog te bouwen huis koopt, of je bouwt een huis met de bedoeling het je hoofdverblijf te maken, kan het gebeuren dat je het moet verkopen voordat het voltooid is. Het kan dus nog niet je hoofdverblijf zijn. Toch kun je nog steeds profiteren van vrijstelling, maar onder twee voorwaarden:
je moet in één van de volgende situaties verkeren:
de verkoop wordt gedaan door echtgenoten in een echtscheidingsprocedure,
partners die een PACS of samenwonenden­overeenkomst verbreken,
de verkoop vindt plaats na een beroepsmatige overplaatsing of vanwege een handicap van de verkoper, partner of levensgezel, of na het overlijden van een echtgenoot of levensgezel van de verkoper.
en voldoen aan de volgende twee voorwaarden :
je moet kunnen bewijzen dat het pand was bedoeld om je hoofdverblijfplaats te worden;
je mag geen eigenaar zijn van de woning die je tijdens de bouw van je toekomstige woning bewoont.

Woningen van Europese niet-(fiscaal) ingezetenen

Als niet-ingezetene kun je toch profiteren van een specifieke vrijstelling voor jouw verblijf in Frankrijk (artikel 150 G II 2° van de CGI[3]) als aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
Je hebt de nationaliteit van een lid van de Europese Economische Ruimte of van een ander land waarmee Frankrijk een belastingverdrag heeft;
Je moet een fiscale woonplaats in Frankrijk gedurende ten minste twee opeenvolgende jaren voorafgaande aan de overdracht kunnen rechtvaardigen;
De verkochte woning moet jouw huisvesting in Frankrijk zijn en je moet er de vrije beschikking over hebben gehad vanaf 1 januari van het jaar voorafgaand aan de verkoop (dat wil zeggen: je hebt het al tenminste één jaar niet verhuurd);
Per belastingbetaler kan slechts éénmaal van deze vrijstelling worden geprofiteerd.

Onroerend goed dat meer dan 30 jaar geleden werd verworven

Deze reden voor vrijstelling vloeit voort uit de berekening van de heffingsgrondslag. Voor de belasting ben je trouwens al na 22 jaar vrijgesteld.

Onroerend goed met een verkoopprijs van maximaal € 15.000

Deze vrijstelling geldt per verkocht onroerend goed. De reden lijkt vrij eenvoudig, maar wordt gecompliceerd wanneer er meerdere verkopende partijen zijn. De vrijstelling is per partij van toepassing, dus bij een onevenredige verdeling kan de ene partij wel worden vrijgesteld en de andere niet. De notaris kent alle details!

Onroerend goed van gepensioneerden of gehandicapten

Wanneer je geniet van een ouderdomspensioen of een gehandicaptenkaart bezit, ben je vrijgesteld van de belasting op de meerwaarde voor alle verkochte goederen. Wel moet worden voldaan aan twee voorwaarden die worden getoetst aan het voorlaatste jaar voorafgaand aan de verkoop:
Je referentie-inkomen is niet boven een bepaalde grens;
Je bent niet belastbaar voor vermogensbelasting (impôt de solidarité sur la fortune).
De regelgeving is zeer specifiek en navraag bij makelaar of notaris is aan te raden!
 

Houders van een gehandicaptenkaart zijn die welke absoluut onmogelijk een beroep kunnen uitoefenen en zij die in het dagelijkse leven afhankelijk zijn van een derde partij (indeling in de tweede of derde categorie op grond van artikel L 341-4 van de sociale zekerheid).

 

De vrijstelling is ook van toepassing wanneer de verkoper de echtgenoot van iemand met een ouderdomspensioen of een gehandicapenkaart is, omdat zij onderworpen zijn aan een gezamenlijke aanslag.

 

Ouderen in verpleeghuizen en gehandicapte volwassenen ondergebracht in een instelling die het huis verkopen waarin ze woonden voordat ze in deze inrichting kwamen, zijn vrijgesteld van de belasting op de meerwaarde bij verkoop. Wel moet aan een aantal voorwaarden worden voldaan:

hun huizen mogen sinds hun vertrek niet bewoond zijn geweest;
de verkoop moet plaatsvinden binnen een termijn van minder dan twee jaar nadat ze zijn vertrokken;
hun referentie-inkomen (die van het voorlaatste jaar voorafgaand aan de verkoop, dus 2011 bij een verkoop in 2013) mag niet hoger zijn dan € 23.572 voor het eerste deel van de familie quotiënt € 5.507 per extra half aandeel en 4434 € per extra half aandeel;
ze mogen niet onderworpen zijn aan de ISF (vermogensbelasting) in het voorlaatste jaar voorafgaand aan de verkoop.

De verkoop van een tweede woning

Je kunt alleen worden vrijgesteld bij de verkoop van een tweede woning wanneer je geen eigenaar bent van je hoofdverblijf en je de opbrengst van de verkoop (gedeeltelijk) wil gebruiken voor de aankoop van een nieuw hoofdverblijf. Dit beperkt zich niet tot Frankrijk, lees Plus-value (voor buitenlanders).
De voorwaarden:
Wanneer je gedurende minimaal vier jaar voorafgaande aan de verkoop van je tweede woning in Frankrijk geen eigenaar was van de woning die als jouw hoofdverblijf dient, rechtstreeks of via een tussenpersoon[4], kun je onder bepaalde voorwaarden vrijstelling van de taxe sur la plus-value krijgen:
Je gebruikt de opbrengst van de verkoop voor de aankoop van een hoofdverblijf;
Je mag slechts eenmalig van deze regeling gebruik maken;
De regeling is facultatief en je moet er als verkoper om vragen.
Op de dag van de verkoop van de tweede woning waarvoor je wenst te profiteren van de vrijstelling van de belasting op de meerwaarde beoordeel je hoeveel zal worden gebruikt voor de aankoop van je toekomstige hoofdverblijfplaats. Dat kan de volledige verkoopprijs zijn, maar ook een deel. De notaris zal er nota van nemen.
De vrijstelling van de belasting op de meerwaarde geldt voor het deel van de prijs dat wordt hergebruikt. Als verkoper ben je volledig vrijgesteld van de belasting wanneer het totale verkoopbedrag wordt geïnvesteerd. Is dat niet het geval, dan wordt het niet herbelegde deel belast.
Het aangegeven bedrag moet binnen een termijn van 24 maanden worden gebruikt om een hoofdverblijfplaats te kopen (nieuwbouw of bestaande bouw). Maak je gebruik van een lager bedrag dan je had aangegeven, dan moet je een gewijzigde aangifte doen. Gebruik je uiteindelijk meer dan wat je tijdens de verkoop had gezegd, dan kun je een vordering tot terugbetaling van de te veel betaalde belasting doen.
Maak je gebruik van de volledige opbrengst, dan hoef geen specifieke aangifte te worden gedaan, maar de notaris zal het de koopakte vermelden.

Oude regelingen

In het overzicht van artikelen in deze rubriek vind je voor de volledigheid ook de inmiddels vervallen regelingen voor de plus-value.

Rekenhulp

Op de website van Notaires Paris-Île-de-France vind je een handig rekenprogramma.
 

Voetnoten:

[1Voor niet-ingezetenen van de Europese Economische Ruimte gelden andere, hogere tarieven. Lees: Plus-value (voor buitenlanders).

[2zij die onder een ander sociaal stelsel in een EU land vallen

[3CGI =code général des impôts

[4je was in die periode huurder of inwonend

 

Het volgende artikel in deze rubriek:

Reacties
  • Ik heb in 2010 grond gekocht en ben daar zelf een huis op gaan bouwen. Ik heb alle rekeningen op mijn naam staan en in het totaal 106000 euro uitgegeven. Mijn huis is getaxeerd op 120000 euro. Kan iemand mij uitleggen hoeveel taxe plus value ik moet betalen. Het is een tweede woning en ben belastingplichtig in Nederland.
    Ik heb wel enkele rekeningen ( 80000 euro) van een Nederlandse aannemer die voor mij heeft gebouwd.

  • Belasting op winst verkoop onroerend goed (plus-value) 5 februari 2018 18:15, door schellens vera

    Hallo ik heb samen een huis gekocht met mijn vriend.Niet getrouwd geen pacs geen testament.Heb geen ander huis woon hier in frankrijk.Mijn vraag is laat ik mijn adres hier nog staan tot na de verkoop er wordt gezegt dat ik dan geen plus-values moet betalen.Ben niet in bezit van een ander huis.Maar moet wel vertrekken want mag niet meer binnen.Hoe lang moet ik wachten om mijn adres te veranderen.Ga even bij mijn dochter wonen.bedankt op voorhand

  • Belasting op winst verkoop onroerend goed (plus-value) 29 januari 2018 16:10, door germa

    Een vriend heeft in februari 2002 een perceel bouwgrond gekocht dat hij nu kan verkopen.
    Wat is zijn vrijstelling mbt de te betalen inkomstenbelating en sociale lasten?

    Bedankt voor uw reactie.

  • Belasting op winst verkoop onroerend goed (plus-value) 24 januari 2018 15:31, door Mertens Johan

    Beste,
    We hebben in 2003 een stuk grond gekocht en hierop met een verkregen bouwvergunning gebouwd, wat ik nu zou willen verkopen.
    De notaris vraagt nu achter facturen maar die zijn door een echtscheiding verloren gegaan. Hoe kunnen zij nu de plus-value berekenen en hoe hoog kan dit oplopen in percentage?
    Ik lees onderaan een officiële taxatie aangaan, geld dit voor ons ook?
    Met dank,
    Mertens Johan.

  • Belasting op winst verkoop onroerend goed (plus-value) 15 mei 2017 16:51, door hugelier

    de ingezetenen van de europese gemeenschap moeten sinds de wet van 1 januari 2016 terug 15.5% sociale lasten betalen bij de plus value.

    Je fais suite à votre question sur le site ETAXFRANCE.
    Je vous confirme que depuis le 1er janvier 2016 la CSG est désormais due et ce même avec l’arret de Ruyter.
    L’administration a changé l’affectation de la CSG.

Huidige bezoekers: 31

In deze rubriek

Hoe werkt de heffing op de meerwaarde (plus-value) bij de verkoop van een onroerend goed.

Lees ook:
 

Allesfrans, ook voor:
  • Frankrijk, het land

    Informatie over het land Frankrijk met vooral geografische gegevens.

  • Werk en inkomen

    Werken in Frankrijk. Wat weten wij erover?

  • Allier (Bourbonnais)

    Allier is het meest noordelijke van de departementen van de regio Auvergne-Rhône-Alpes.

  • Bouwen en verbouwen

    Alles over het bouwen en verbouwen van jouw huis in Frankrijk en hulp met de benamingen.

Allesfrans, ook voor:
  • Nieuws

    Enkele subrubrieken met nieuwsberichten.

  • Justitie, wetten en regels

    Artikelen over de Franse justitie, wetten en regelgeving.

  • Auvergne-Rhône-Alpes

    De regio Auvergne werd in 2016 samengevoegd met de regio Rhône-Alpes.

© allez-allier/allesfrans 2008-2019 | SPIP | Plan | Mention |