allesfrans.com

  • Autorijden in het gips. Mag dat?

    Het is riskant, zowel voor je veiligheid als voor je portemonnee.

  • Mag je door oranje rijden?

    Wordt het in bepaalde situaties getolereerd? En wat zijn de risico’s in geval van overtreding?

  • Een muur met cementmortel afwerken

    Je kunt vrij eenvoudig een afwerklaag van mortelpleister aanbrengen om een gladde en uniforme uitstraling te krijgen.

  • Autorijden in het gips. Mag dat?

    Het is riskant, zowel voor je veiligheid als voor je portemonnee.

  • Mag je door oranje rijden?

    Wordt het in bepaalde situaties getolereerd? En wat zijn de risico’s in geval van overtreding?

  
BeginpaginaBouwen en verbouwenTransformatieWijziging bestemming: Welke regels?

Wijziging bestemming: Welke regels?

vrijdag 1 juli 2016, door Hanjo

Bewerkt op dinsdag 7 augustus 2018

Vóór je besluit een gebouw te kopen met de bedoeling het te transformeren is het essentieel om een ​​beetje meer over de geschiedenis en de stedelijke kenmerken weten!

Beoordeling:
2 stemmen
Bezoeken: 242
  • Druk dit artikel af
  • Email
  • Reactie
  • RSS

Je valt voor het authentieke en de enorme ruimte die een schuur of stal je belooft. Maar of het nu een schuur, een voormalige restaurant, een commercieel magazijn of een winkel is, de bestemming van elk gebouw met een specifiek doel kan worden gewijzigd, afhankelijk van de planningstrategie van de gemeente waar het gebouw staat.

De Franse overheid maakt onderscheidt tussen negen verschillende soorten bestemmingen: woonhuis, hotel, kantoren of diensten, industrie, handel en ambachten, collectieve gebouwen, handelsmagazijnen, agrarisch gebruik en parkeren.

Schuur

Wanneer een schuur voor landbouwgebruik wordt gebouwd, wordt deze beschouwd als niet bewoonbaar. Om dit agrarische gebouw tot leefruimte te transformeren, moet je dus de bestemming laten wijzigen. Deze administratieve en fiscale verandering is een vereiste om de nodige bouwvergunning te krijgen die verplicht zijn bij een wijziging van de bestemming van een (deel van een) gebouw.

In sommige gevallen kan die vereiste vergunning worden verstrekt door het gemeentehuis:

Een vrijstaande schuur

Wanneer een schuur is gebouwd op een agrarisch perceel en er geen woonhuizen rondom staan kan een bestemmingsplan toch roet in het eten gooien. Op PLU- en POS-zones die geen woonbestemming hebben, kunnen geen woonhuizen (komen te) staan en de het verzoek voor de transformatie van een schuur naar een andere bestemming zal geen bouwvergunning opleveren. Dit is zeer belangrijk voor de rest van het project, want zonder wijziging van de bestemming kom er geen bouwvergunning, dus ook geen officiële woning!

Een vrijstaande schuur in (de nabijheid van) een woonwijk

In gevallen waarbij de schuur in de buurt van een huis ligt, is de wijziging van de bestemming meestal mogelijk, maar nogmaals, de gemeente kan besluiten dat een dergelijke wijziging van de bestemming niet is toegestaan. Wanneer het bovendien om een recent gebouw gaat, kan een boer ontheffing hebben gekregen voor de bouw omdat het uitsluitend gebruikt zou worden voor de landbouw.

Een schuur naast een woning

Wanneer de schuur aan een woning is gebouwd, is sprake van vergroting (bijvoorbeeld voor een garage) en hoeven geen ambtelijke obstakels te worden verwacht. Dat gezegd hebbende, is het toch beter om vooraf alles goed te controleren, want iedere gemeente is heer en meester van de stedelijke kenmerken van zijn grondgebied.

Ons advies: In stedelijke planning betekent een sterke gelijkenis met een naburig object nooit, dat het vanzelfsprekend is dat jouw gebouw ook van bestemming mag veranderen! Iedere gemeente heeft zijn eigen regels en die kunnen zelfs binnen één en dezelfde gemeente per gebied verschillen. Om ervan verzekerd te zijn is het noodzakelijk eerst naar het gemeentehuis te stappen om een bouwvergunning te krijgen.
 

Bedrijfsruimte

De transformatie van een bedrijfsruimte ("local professionnel") vereist enkele specifieke formaliteiten en een bouwvergunning is in sommige gevallen vereist.

Controle vooraf

Voor je besluit een bedrijfspand aan te schaffen met de bedoeling er een woning van te maken ga je naar het gemeentehuisom te controleren of je plannen niet in strijd zijn met de "règles d’urbanisme". Zo kan een bestaand bestemmingsplan ("plan local d’urbanisme (PLU)" of een "carte communale" een niet te overbruggen hindernis zijn.
In deze plannen kan een specifieke bestemming voor de begane grond staan (winkel), maar zelfs een specifiek verbod om een bedrijfspand te transformeren om de lokale commercie te beschermen.

Wanneer sprake is van gedeeld eigendom zul je de regels ("règlement de copropriété") moeten nalezen om je rechten te leren kennen.

De wijziging van de bestemming van een bedrijfspand in een woning heeft fiscale consequenties. De zogenaamde "contribution économique territoriale, die vroeger "Taxe professionnelle" heette, vervalt en daarvoor in de plaats komt de "taxe d’habitation". De onroerend goedbelasting wordt nu dus berekend op basis van de kadastrale huurwaarde.

Voor je je handtekening zet...

Heb je voor het gebouw dat je wilt aankopen niet alle garanties dat de bestemming mag worden gewijzigd, laat dan in de koopovereenkomst een opschortingsclausule voor het binnen een redelijke termijn verkrijgen van de nodige toestemmingen opnemen, voordat het te laat is.

Goed om te weten: Er zijn twee soorten stedenbouwcertificaten ("certificats d’urbanisme"):
Het informatieve certificaat ("certificat d’urbanisme d’information"), dat informatie geeft het recht tot bewoning van een perceel, de administratieve beperkingen op eigendomsrechten (erfdienstbaarheden, recht van eerste weigering, ...) en belastingen en stedelijke heffingen (aansluiting riolering, wegen en netwerken, enz.)
Het operationele certificaat ("certificat d’urbanisme opérationnel"), dat naast de informatieve elementen beschrijft of het land kan worden gebruikt voor de voltooiing van een bouwproject. Het geeft ook de status van bestaande en geplande openbare voorzieningen aan.
 

Wanneer het gebouw niet is aangesloten op water en elektriciteit kan de gemeente een bouwvergunning blokkeren wanneer deze netwerken zich niet in de nabijheid bevinden. Voor wat betreft het riool kan de gemeente geen bezwaar maken, maar je hebt dan zelf de verplichting om volgens de sanitaire normen een individuele afvalwaterverwerking aan te (laten) leggen.

Let op: Een ander reden waarom toestemming zou kunnen worden geweigerd, is dat het gebouw zich in een risicogebied bevindt. In bepaalde zones van die gebieden mogen uitsluitend agrarische bouwwerken worden geplaatst. Ook kan de beperking gelden dat de bestemming van bestaande bebouwing niet mag worden veranderd. Op het gemeentehuis kunnen ze je hierover informeren.

Bouwvergunning of toestemming?

In theorie is de bouwvergunning ("permis de construire") of de vergunning voor de ontwikkeling van een terrein ("permis d’aménagement") niet verplicht in het kader van een wijziging van de bestemming van een pand. Maar omdat het in de praktijk gaat om werkzaamheden die niet alleen worden uitgevoerd aan de binnenzijde (scheidingsmuren, sanitaire ruimtes, enz.) maar ook aan de buitenzijde (aanpassing gevel, het maken van opening, enz.) is een voorafgaande toestemming noodzakelijk. In het onwaarschijnlijke geval dat het om minder dan 20m² gaat volstaat een "déclaration préalable".

Een architect inschakelen?

Wetende dat het bij een schuur vaak gaat om grote hoeveelheden woonruimte kun je je afvragen of het niet verstandig is een architect in te schakelen. De regelgeving voor een agrarisch gebouw is dezelfde als voor ieder ander gebouw: zodra de footprint of vloeroppervlakte meer dan 170 m² bedraagt, is beroep doen op een architect verplicht. Zonder architect zal in dat geval een bouwvergunning worden geweigerd!

Goed om te weten: Sinds 1 maart 2012 geldt een nieuwe berekening voor de oppervlakte van bouwwerken. Je telt de vloeroppervlaktes op van alle etages, gemeten vanuit de kale binnengevels. Daarvan mag je de ruimte die wordt ingenomen door trappen en/of liften aftrekken. De nis van deur- en raamopeningen hoef je er niet bij op te tellen. Het gaat om afgesloten ruimtes (dus niet een open dakterras of een balkon) met een plafondhoogte van minimaal 1.80 m.
Bij een schuur die aan een huis vast staat, tellen beide oppervlaktes mee, die van de schuur en van het huis.

Waaraan moet de woning voldoen?

Het verbouwde pand moet voldoen aan de leefbaarheidsnormen en die van een "logement décent", wat ondermeer inhoudt dat iedere kamer via een opening frisse lucht krijgt, dat er een primaire leefruimte van ten minste 9m2 met een plafondhoogte van minimaal 2,20 meter is en dat alle kamers op de begane grond ramen hebben.

Bouwvergunningen en RT 2012?

Bij een renovatie van een bestaand pand valt het gebouw niet onder de voorschriften van de RT 2012 maar onder de zogenaamde "RT existant" die op het moment van de bouw van toepassing was. We besteden hier een apart artikel aan.

 

Het volgende artikel in deze rubriek:

Reacties
Reacties

Huidige bezoekers: 45

In deze rubriek

In deze rubriek vind je een verzameling van ideeën voor het wijzigen van de bestemming van een gebouw.

Lees ook:
 

Allesfrans, ook voor:
  • Diensten

    Verschillende soorten dienstverlening.

  • Overheid

    Wat maakt de Franse overheid zoveel anders.

  • Vakantie in Frankrijk

    Genieten, maar je ook aan de regels houden...

  • Nieuws

    Enkele subrubrieken met nieuwsberichten.

Allesfrans, ook voor:
  • Onze ervaringen

    Onze ervaringen en projecten. De plannen en hun uitvoering.

  • Franse samenleving

    We helpen je de Fransen wat beter leren begrijpen.

  • Vakantie in Frankrijk

    Genieten, maar je ook aan de regels houden...

© allez-allier/allesfrans 2008-2019 | SPIP | Plan | Mention |