Door de aankoop te doen met meerderen kun je een groter pand aanschaffen terwijl je de kosten van onderhoud en werkzaamheden deelt.

Er zijn 2 manieren voor degenen die geïnteresseerd zijn: de oprichting van een SCI of het klassieke gecombineerde eigendom.

Het kopen van een tweede huis met anderen dankzij de SCI

Wat is een SCI?

Een onroerend goed wordt gemeenschappelijk bezit tussen verschillende personen, de associés, door middel van een vennootschap met rechtspersoon (personne morale). De partners delen de winst en dragen bij aan eventuele verliezen.

De société civile immobilière is een niet-commerciële vennootschap:

• haar doel is het beheer en de exploitatie van onroerend goed;
• haar aandeelhouders kunnen natuurlijke of rechtspersonen zijn;
• elke partner bezit een aantal aandelen op basis van zijn of haar financiële bijdrage.

Hoe koop je met meerderen vastgoed via een SCI?

Leden van dezelfde familie of vrienden vormen een SCI om een tweede huis aan te kopen. Zij moeten een kapitaal inbrengen dat bestaat uit:

• de waarde van het onroerend goed;
• plus notariskosten (opstelling van de statuten van de SCI);
• vermeerderd met alle andere kosten.

Iedereen kan een andere bijdrage leveren:

• hetzij in contanten, d.w.z. een geldsom, hetzij met behulp van een onroerendgoedlening;
• of in natura, d.w.z. grond of bijvoorbeeld aandelen.

De verhouding van hun bijdrage aan het vereist kapitaal bepaalt het aantal aandelen.

Kopen van een gemeenschappelijke woning in mede-eigendom

Wat is indivision?

Wanneer twee personen samen een woning kopen, zijn ze onverdeeld. Zij bezitten samen hetzelfde onroerend goed. Elk van hen heeft een aandeel dat in verhouding staat tot zijn financiële inspanning. Deze situatie is flexibel.

Hoe koop je vastgoed in mede-eigendom?

Ga gewoon naar de notaris. De notaris zal aan ieder een aandeel toekennen, naar evenredigheid van hun bijdrage.

Voor- en nadelen van beide methoden

Onderhoudskosten: in verhouding tot de initiële bijdrage

Bij de aankoop van de tweede woning via een SCI wendt de zaakvoerder van de vennootschap zich tot elk van de aandeelhouders overeenkomstig de bevoegdheden die hem door de statuten worden toegekend:

• hij vraagt hen om bij te dragen in de onderhoudskosten, in verhouding tot het aantal aandelen in hun bezit;
• indien één van de aandeelhouders in gebreke blijft, kunnen de anderen hem tot betaling dwingen.

Het zijn de onverdeelde mede-eigenaren die zich in een indivision onderling organiseren. Deze configuratie is dus bedoeld voor leden van dezelfde familie in perfecte harmonie.

Kosten van de uitvoering van projecten

De oprichting van een SCI is duur, vooral wanneer je je tot een notaris of een advocaat wendt om de statuten op te stellen. Het is noodzakelijk om minstens € 1.500 neer te tellen, zonder de kosten van notaris met betrekking tot de echte aankoop. Niettemin blijven de exploitatiekosten daarna laag. De statuten van de SCI hebben het voordeel dat zij op maat zijn gemaakt: er is voorzien in clausules die aan dit stelsel zijn aangepast vanaf het begin van de oprichting. Het is aan te raden om de perioden van bewoning van de verschillende deelnemingen en de wijze van beheer van onderhoudskosten vast te leggen (wie betaalt wat?).

Een aankoop in mede-eigendom geeft geen aanleiding tot specifieke kosten, omdat er geen formaliteiten zijn vereist.

Besluitvorming

De SCI vereist van de partners een goed begrip om te kunnen functioneren. Het is raadzaam om het te beperken tot een hechte kring, hetzij familie of vrienden, door het beperken van de mogelijkheden van binnenkomst en vertrek uit de SCI. De statuten bepalen de meerderheidsregels tussen de verschillende partners.

Unanimiteit is vereist voor de meeste beslissingen wanneer het onroerend goed is onverdeeld. Bij onenigheid tussen de verschillende onverdeelde mede-eigenaars kan de situatie snel vastlopen. Het gezamenlijk bezit blijft precair: "Niemand mag gedwongen worden om het gezamenlijk bezit te behouden", staat vermeld in artikel 815 van de Code Civil. De deling kan dus in werking treden wanneer één van de onverdeelde mede-eigenaars zijn aandeel wenst te verkopen en geen enkele andere onverdeelde mede-eigenaar het wenst terug te kopen. In dit geval bestaat het risico dat de woning moet worden verkocht. Om deze effecten te verzachten en de betrekkingen te pacificeren, is het mogelijk om een speciale overeenkomst (convention d’indivision) te sluiten.

Convention d’indivision: de tussenoplossing

De convention d’indivision is een goed compromis tussen de SCI en de aankoop in de traditionele indivision. Het wordt geregeld door artikel 1873-1 van de Code Civil: "Degenen die als eigenaar, blote eigenaar of vruchtgebruiker recht hebben op de uitoefening van onverdeelde goederen, kunnen overeenkomsten sluiten met betrekking tot de uitoefening van deze rechten".

Een convention d’indivision is een contract waarbij de onverdeelde mede-eigenaars zich verbinden tot het volgen van een bepaalde handelwijze. Het impliceert de afstand van de onverdeelde mede-eigenaars om de onverdeelde eigendom te verlaten door te delen. Het wordt opgesteld door een notaris en kan een lijst van verplichtingen met betrekking tot het onderhoud van het onroerend goed omvatten. Het vergemakkelijkt het lot van de tweede verblijfplaats van het echtpaar in geval van echtscheiding.

De inhoud van een convention d’indivision is bewijskrachtig en afdwingbaar, wat ook de situatie vereenvoudigt dat een onverdeelde mede-eigenaar zijn huurtoeslag voor secundair verblijf niet betaalt.

De convention d’indivision wijst een beheerder aan die verantwoordelijk is voor het beheer van de indivision . De beheerder kan de dagelijkse bestuurshandelingen alleen uitvoeren, zonder dat de instemming van de andere onverdeelde mede-eigenaars vereist is. Voor daden van vervreemding, d.w.z. de ernstigste daden (bv. het sluiten van een huurovereenkomst indien het goed wordt verhuurd), is echter nog steeds eenparigheid van stemmen vereist.

Gezamenlijk beheer kan van toepassing zijn wanneer er meer dan één beheerder met het beheer van de gezamenlijke eigendom is belast. Deze hypothese is nuttig wanneer de aldus aangestelde beheerders een beroep kunnen doen op complementaire deskundigheid: de ene heeft bijvoorbeeld betrekking op het juridische, administratieve en fiscale gedeelte, de andere op het gedeelte dat betrekking heeft op het lopend onderhoud en de werken aan onverdeelde goederen. Deze opdracht wordt gewoonlijk op vrijwillige basis uitgevoerd, tenzij het beheer wordt toevertrouwd aan een persoon die geen mede-eigenaar is. Het is aan te raden om een ontslagbepaling voor de manager op te nemen.