Parameters waarmee rekening moet worden gehouden

Om een woning te kunnen schatten, moet je door het huis of appartement uitkammen. Hier zijn de elementen waarmee rekening moet worden gehouden bij de schatting van een onroerend goed, in volgorde van belangrijkheid.

De omgeving is de eerste parameter waarmee rekening wordt gehouden bij de waardering van onroerend goed:

• aantrekkelijkheid van de gemeente;
• nabijgelegen infrastructuren en diensten;
• aanwezigheid van groen, enz.

Vervolgens moeten de technische eigenschappen worden doorgekamd:

• de kwaliteit van de bouw (recente woningen hebben baat bij normen voor warmte- en geluidsisolatie);
• de aanwezigheid van dubbele beglazing;
• oriëntatie;
• de representativiteit (kwaliteitsdiensten, inrichting van de hal en de gemeenschappelijke ruimten, enz.).

Ook de oppervlakte is belangrijk, vooral in grote steden waar ruimte steeds meer een luxe wordt.

In een appartementencomplex verhogen veiligheid (intercom, digicode, enz.) en de aanwezigheid van een conciërge de waarde van de woning.

Databases Onroerend goed

Vastgoeddatabases zijn indicatoren van markttendensen. Met name geven zij de prijsstijging of -daling per vierkante meter door.

• De Franse notarissen hebben volledige en bijzonder betrouwbare vastgoeddatabases opgebouwd (BIEN, PERVAL).
• Op dezelfde manier kan de raadpleging van de internetsites nuttig blijken en in het bijzonder Patrim, de digitale databank van de belastingadministratie over de prijs van de verkopen van onroerende goederen. Sinds 1 mei 2017 is deze dienst toegankelijk voor de koper of verkoper van een onroerend goed vanaf de site van de Franse belastingdienst (het is noodzakelijk om je te identificeren in je persoonlijke ruimte).

Expertise op het gebied van onroerend goed

De expert is een persoon die in opdracht van de eigenaar een volledige expertise uitvoert die ongeveer 6 maanden geldig is.

De opdrachten voor de deskundige:

• Bekijk alle elementen die de waarde van het onroerend goed beïnvloeden.
• Controleer kadastrale plannen, bouwvergunningen, vastgoed diagnoses, het bestaan van mogelijke erfdienstbaarheden.

De vergelijkingsmethode

Vergelijking is een schattingsmethode die bestaat uit het bepalen van de waarde van het onroerend goed op basis van de prijzen van recente verkopen van soortgelijke panden. De fiscus is bijzonder gecharmeerd van deze methode.

Maar deze methode heeft zijn grenzen:

• Als het onroerend goed is gelegen in een geografische zone waar de onroerend goed markt zwak blijft, zijn de punten van vergelijking schaars.
• Voor atypische of uitzonderlijke panden, is het moeilijker om soortgelijke verkopen te vinden.

De kapitalisatiemethode

De kapitalisatiemethode bestaat uit het bepalen van de marktwaarde van een onroerend goed door op de inkomsten die het de eigenaar verschaft een correct geselecteerde kapitalisatie toe te passen.

De kapitalisatiemethode past deze twee principes toe:

• Indien het onroerend goed niet wordt verhuurd, wordt de berekening gebaseerd op een schatting van de jaarlijkse huurwaarde.
• Deze methode vereist kennis van de inkomsten van het te waarderen gebouw en van het activeringspercentage dat aan dit type gebouw is aangepast.