allesfrans.com

  • Sociale lasten over pensioenen

    Een belangrijk deel van de sociale heffingen over pensioenen is afhankelijk van het inkomen.

  • De verschillende betekenissen van het woordje "plus"

    Het Franse woord dat zowel "meer", als "niet meer" kan betekenen.

  • De warmtepomp

    De prijs voor het installeren van een warmtepomp zal variëren afhankelijk van het type warmtepomp dat moet worden geïnstalleerd en de mogelijke installatieproblemen.

  • Franse Kerst- en Nieuwjaarswensen

    Een aantal Franstalige wensen voor op jouw wenskaart voor een Franstalige relatie.

  • Je bank vraagt om een TIN of een FIN

    De bank moet tegenwoordig ook een fiscaal identificatenummer bij zijn gegevens opslaan.

  
BeginpaginaEen (t)huis in FrankrijkWonenEen woning kopen in Frankrijk

Een woning kopen in Frankrijk

woensdag 4 december 2019 , door Hanjo

In dit artikel sommen we de belangrijkste feiten en aandachtspunten op bij de aankoop van een woning in Frankrijk. Daarbij verwijzen we naar meer gedetailleerde artikelen elders op AllesFrans.com.

Het vorige artikel in deze rubriek: De Franse woningmarkt in september 2015
Beoordeling:
Bezoeken: 107
  • Druk dit artikel af
  • Email
  • Reactie
  • RSS

Wanneer je overweegt een huis in Frankrijk te kopen is het belangrijk te weten hoe de aankoopprocedure verloopt en met welke regels je te maken krijgt. Om te voorkomen dat jouw droom een nachtmerrie wordt maken we je ook attent op enkele aandachtspunten en helpen we enkele valkuilen te omzeilen.

Makelaars

Een Franse makelaardij is een agence immobilière wat doorgaans wordt afgekort tot "immo". Veel makelaarskantoren hebben ook dan deze vier letters in hun bedrijfsnaam staan.

  • De makelaar - de "Immo"
    Een artikel in onze rubriek > Een (t)huis in Frankrijk > Wonen > De makelaar en taxateur

    De Franse Immo is niet te vergelijken met een Nederlands makelaarskantoor.

Een erkende Franse makelaar

Dat een makelaar is aangesloten bij een Chambre de Commerce zegt niet zoveel. Ieder bedrijf moet daaraan voldoen.
Maar wat wel belangrijk is, is dat de makelaar erkend is door het departement. Ze hebben dan een makelaarsvergunning, een Carte Professionnelle, waarvan ze het nummer moeten vermelden in de advertentie. Ook moet je deze vermelding terugvinden in de etalage van een makelaarskantoor.

Een niet erkende tussenpersoon

Het is heel goed mogelijk om in Frankrijk een huis te kopen zonder tussenkomst van een makelaar. Ook kun je gebruik maken van een tussenpersoon die jouw taal spreekt en vaak allerlei extra diensten aanbiedt.

Maar laat je niet misleiden, want sommige van die "extra" diensten zijn misschien wel verplichte handelingen ten laste van de verkopende partij.
Soms denk je meet een makelaardij te maken te hebben, maar gaat het om een tussenpersoon die gebruik maakt van de diensten van een makelaar. Het kan hogere bemiddelingskosten tot gevolg hebben.
Wanneer je op een niet-Franse advertentie reageert ontbreekt mogelijk belangrijke informatie, zoals bemiddelingskosten.

Wanneer je gebruik maakt van een tussenpersoon, is het volgende hoofdstuk mogelijk van toepassing.

Zonder makelaar een huis kopen

De Franse makelaar is berucht om zijn tarieven. Dat heeft deels te maken met het feit dat zij pas kosten in rekening mogen brengen bij een succesvolle verkoop. Verkopers schakelen meerdere kantoren in, wat de succesfactor verlaagt. Daarom bieden veel huiseigenaren hun woning aan buiten de makelaar om. je vindt ze op speciale websites zoals De Particulier à Particulier (PAP), maar ook op de Franse Marktplaats LeBonCoin. Omdat makelaars dit weten, plaatsen ook zij hun mandats op deze laatste site.

Ook de Franse notarissen bieden woningen te koop aan. Maar in beide laatste situaties rekent de notaris een onderhandelingscommissie ter bekostiging van de handelingen die normaal door de makelaar gedaan worden. Deze commissie komt bovenop de normale notariskosten.

Bezichtigingen

De bezichtigingen met een makelaar of intermediair in Frankrijk zijn altijd gratis. Het is wettelijk verboden hier geld voor te vragen. Een makelaar heeft (zoals we al eerder vermeldden) pas recht op een vergoeding wanneer de verkoop een feit is.

Bon de visite

Een bon de visite bevestigt dat je een woning samen met een makelaar hebt bezocht.
Soms kun je op een bon de visite een vermelding zien dat de toekomstige koper een bedrag aan schadevergoeding zal moeten betalen, als hij besluit de verkoop af te sluiten zonder tussenkomst van de makelaar die hem het onroerend goed heeft laten zien.

Je hoeft als koper in werkelijkheid geen rekening hoeft te houden met deze compensatieclausule, omdat de bon de visite niet het equivalent is van een mandaat. Dit (niet verplichte) document dient enkel als bewijs van het bezoek van de koper en bevestigt dat dit bezoek inderdaad door een dergelijk makelaarskantoor werd uitgevoerd.
  • Bon de visite
    Een artikel in onze rubriek > Een (t)huis in Frankrijk > Wonen > Een woning zoeken

    De meeste Immo’s vragen je dit document te ondertekenen voordat je een huis gaat bezichtigen.

Leg de locatie vast

Misschien heeft de makelaar of tussenpersoon je de exacte adresgegevens als verstrekt. Meestal vind je ze niet terug in de advertentie!
Heb je ze niet, leg dan tijdens een bezoek de locatie vast (bijvoorbeeld met de GPS van je smartphone), zodat je achteraf het object en de omgeving nog eens kunt bekijken met Google Earth en/of Google Streetview.
Ook kun je de kadastrale gegevens bekijken op een Franse overheidssite.

De voorovereenkomst

Wanneer je besluit om met een object verder te gaan, sluit je een overeenkomst, een compromis de vente. Het is voor beide partijen een bindend contract. Eventuele ontbindende voorwaarden, zoals de financiering of bepaalde aspecten van het technische dossier, moeten specifiek in dit contract worden vermeld.

Na het tekenen van een compromis de vente heb je als koper 10 dagen bedenktijd, de zogenaamde délai de rétractation. De termijn gaat in op de dag nadat de postbode het contract voorzien van handtekeningen van verkoper en koper bij jou thuis heeft bezorgd.

Wanneer de laatste dag van de termijn op een zaterdag, zondag of feestdag valt, wordt de termijn uitgebreid tot de eerstvolgende werkdag. Dit is ook van toepassing in het geval van een staking.
Binnen deze termijn kun je zonder opgaaf van redenen alsnog van de aankoop afzien!

De kosten

Naast de kosten van het onroerend goed krijg je bij de aankoop van een woning met nog andere kosten te maken.

De prijs van de woning

Zoals bijna overal is de vermelde prijs de vraagprijs. Het is dus niet ongewoon om een bod te doen dat lager is dan die vermelde prijs.

Vaak wordt een woning met inboedel verkocht. Er zijn voor- en nadelen verbonden aan het opsplitsen van de prijs van het roerende en onroerende goed.

De notariskosten worden berekend over de prijs van het onroerende goed, maar om de kosten van het roerende deel te bepalen moet de verkoper wel facturen kunnen overleggen.
Wanneer je het huis als tweede woning koopt, krijg je bij latere verkoop te maken met de plus-value, een belasting over de meerwaarde. Dan drukt een hogere aankoopprijs de meerwaarde.

De waarde van de woning wordt bepaald door een groot aantal factoren die in sommige gevallen afwijken van die in Nederland of België. Natuurlijk wordt gekeken naar de constructie en renovatie (isolatie, dubbele beglazing), maar ook de lokale ontwikkeling en voorzieningen (school, winkels: bakkerij, openbaar vervoer) spelen een belangrijke rol. Een groot terrein verhoogt de prijs, maar buiten de steden is grond relatief goedkoop, dus het is niet een belangrijke factor in de prijs.
Veel Fransen hebben er geen moeite mee om dicht bij een weg of spoorlijn te wonen, als het maar in de buurt van hun familie is!

De vraagprijs zal gebaseerd zijn op de eisen van de omgeving en oppervlakte of aantal kamers spelen soms een secundaire rol in de prijsbepaling. Vergelijk een vraagprijs zeker niet met een soortgelijk object in Nederland of België!
 
Verkoopprijzen van (naburige) woningen zijn terug te vinden op de website van de Franse belastingdienst. Daarvoor moet je wel een account op die site hebben. Je vind ze onder de categorie "Données publiques".

Makelaarscourtage

Voor hun werkzaamheden vragen makelaars een courtage dat meestal (maar net verplicht!) door de verkopende partij wordt betaald (en dus feitelijk in de aangeboden verkoopprijs zit). Je kunt deze verplichte informatie op meerdere manieren in de advertentie terugvinden. We geven enkele voorbeelden.

Honoraire(s) à la charge de l’acquéreur: non, de koper hoeft de kosten niet nog eens bij de prijs op te tellen.

Honoraire(s) à la charge du vendeur, hetzelfde: de verkoper betaalt de makelaarskosten.

De makelaarstarieven zijn vrij. Dit kan betekenen dat eenzelfde object bij verschillende makelaars afwijkende vraagprijzen heeft. Even zoeken is gemakkelijk verdiend!

Notariskosten

Ook bij de notaris zul je, net voor je het definitieve koopcontract gaat ondertekenen, nog een flink bedrag extra moeten neerleggen. Deze kosten hangen deels van de verkoopprijs af en zijn altijd ten laste van de koper.

Je hebt zelf de keuze van notaris.
  • Notariskosten bij aankoop woning
    Een artikel in onze rubriek > Een (t)huis in Frankrijk > Wonen > Koopwoning gevonden

    In dit artikel geven we een tabel van de notariskosten voor een woning van meer dan 5 jaar oud.

Bijkomende kosten

En dan ben je er nog niet. Natuurlijk heb je de verhuiskosten en eventuele verbouwings- en inrichtingskosten, maar wanneer in het verplichte technische dossier vermeld staat dat de verwerking van afvalwater (de assainissement) niet op orde is, heb je de plicht binnen één jaar ervoor te zorgen dat dit wel het geval is. Frankrijk heeft in het verleden nagelaten hier controle op uit te oefenen en compenseert dat nu met (bijna) de strengste regels van Europa. Voor een individueel afvalwatersysteem (een septic tank) moet minimaal € 5.000 worden neergelegd en het dubbele is geen uitzondering!

Wanneer je dit wilt vermijden, moet je al voordat je een afspraak maakt voor een bezichtiging bij de makelaar of tussenpersoon navragen of het systeem op orde is.

Belasting over het onroerend goed

Frankrijk kent twee aparte belastingen op onroerend goed: de taxe foncière is een belasting die door de eigenaar wordt betaald en de taxe d’habitation wordt door de bewoner betaald. Deze laatste belasting wordt geleidelijk afgeschaft, tenzij het een tweede woning betreft.

De belasting wordt aan het eind van het jaar geïnd op basis van de situatie op 1 januari van dat jaar en is mede afhankelijk van het inkomen en de leeftijd van de eigenaar of bewoner.

Bij de verkoop zal de notaris je in veel gevallen vragen deze belastingen naar ratio aan de vorige eigenaar terug te betalen (meestal dus voor te schieten). Daarbij gebruikt hij de gegevens van de laatste aanslagen.

De financiering

Frankrijk kent niet de hypotheek zoals die in Nederland bestaat en maar weinig Nederlandse banken zijn bereid een hypotheek te verstrekken op een huis in het buitenland.

Het in Frankrijk verkrijgen van een lening met een looptijd van 30 jaar is het alternatief. Het is een zenuwslopend proces waarin stapels documenten gevraagd worden. De lening zal nooit de volledige kosten dekken, want in Frankrijk is het gebruikelijk dat een deel van de kosten wordt ingelegd.

Bovendien moet je naast de lening ook een verzekering afsluiten die de termijnbetaling garandeert in geval van bijzondere situaties.

Eerste aanbetaling

Bij het tekenen van een compromis de vente dient binnen 14 dagen een aanbetaling te worden gedaan van 10% van de prijs. Deze betaling gebeurt ofwel naar een zogenaamde compte de séquestre van de makelaar of naar de rekening van de notaris.

Ga nooit in op een voorstel om een deel onder tafel te betalen. Je hebt geen garantie dat dit bedrag op de juiste plaats terecht komt. Bovendien zijn contante betalingen vanaf € 1.000 sinds september 2015 wettelijk verboden!

De definitieve aankoop

Gemiddeld duurt het 6 tot 8 weken voordat het definitieve koopcontract, de acte de vente, kan worden getekend. De tussenkomst van Safer heeft met name invloed op deze termijn.

Je zorgt ervoor dat je het geld op de rekening van de notaris hebt overgemaakt.
Een ander wijze van betaling is wettelijk niet toegestaan.
Zorg ervoor dat je je kunt legitimeren en zorg voor een bewijs dat je voor het object een opstalverzekering hebt afgesloten.

Je zult de authentieke acte nog niet onmiddellijk meekrijgen, dat kan nog enige tijd duren. Als bewijs dat je de nieuwe eigenaar bent, geeft de notaris je een verklaring, een "attestation d’acquisition".

Valkuilen

We hebben bij de Franse les geleerd dat het Franse woord "chambre" kamer betekent. Maar in deze context wordt het woord chambre gebruikt voor een slaapkamer. Een kamer of ruimte wordt in het algemeen een "pièce" genoemd.
Andere woorden die je in advertenties kunt tegenkomen vind je in artikel Woordenlijst woning kopen.
 
Controleer het bestemmingsplan!
Ga voor je besluit een object aan te schaffen bij het gemeentehuis (de mairie) langs. Die mooie uitgestrekte akker waar je op uitkijkt, kan in de plannen wel zijn aangemerkt als toekomstige lotissement of bedrijventerrein.
 
Verkoop op lijfrente
Een aangegeven verkoopprijs kan soms heel laag lijken. Mogelijk heb je dan te maken met een achat/vente en viager. Je koopt dan een huis voor een bedrag dat lager is dan de waarde, maar tegelijkertijd beloof je de verkoper(s) de (maandelijkse) betaling van een lijfrente. Dat kan gunstig of ongunstig uitvallen!
 
Sommige delen van Frankrijk staan aangemerkt als risicogebied.
Dit kan dan onder andere inhouden dat er niet (bij)gebouwd mag worden. Zelfs het plaatsen van een blokhut in de tuin kan al tegengehouden worden.
Maar er zijn nog meer risico’s. Welke en hoe je ze kunt bepalen lees je in ons artikel Risicogebieden.
 
Staan het huis en het terrein op naam van de verkopers en zijn alle eigenaren akkoord met de verkoop?
Er kan sprake zijn van een erfenis, waarbij meerdere erfgenamen aanspraak maken op een deel van de woning. Ook kan iemand het vruchtgebruik hebben van het huis of (een deel van) het terrein.
 
Zijn er erfdienstbaarheden? Is er recht van overpad?
Voorbeelden: De waterleiding van het irrigatiesysteem van een nabijgelegen akker kan over jouw terrein lopen. De riolering van jouw buurman loopt deels over jouw terrein.
 
Is het terrein vrij van verhuur? Zo niet, wat zijn de voorwaarden.
Tussen de advertenties staan ook aanbiedingen die bedoeld zijn voor investeerders. Zij zullen het als een voordeel zien wanneer een woning reeds verhuurd is. Wanneer je er zelf wilt gaan wonen, kan je de huurder niet zomaar de huur opzeggen.
 
Bestaan er voorkeursrechten?
In sommige gebieden krijgt een agrariër voorrang bij de aankoop van een object. Dit wordt geregeld door de Safer en maakt onderdeel uit van het aankoopproces.
 
Heeft de verkoper alle vergunningen en meldingen op orde?
Voor verbouwingen (ook gevelwerken) of bijgebouwen zijn diverse vergunningen nodig. We besteden er op deze website een hele rubriek aan. Zo moet wanneer de bestemming van een pand verandert in bewoning eerst een Certificat d’urbanisme (CU) worden afgegeven. Heeft de verkoper die niet, teken dan niets voordat hij dit document heeft geregeld.
Ga ook niet blindelings af op de verklaringen van een makelaar of tussenpersoon over benodigde vergunningen. Onze ervaring is dat ze maar weinig op de hoogte zijn en soms maar de halve waarheid vertellen.
 
Denk er ook aan dat je bij verbouwingen die een toestemming vereisen en betrekking hebben op een pand van meer dan 170m² de inschakeling van een architect verplicht is.
 
Internet: Iedere Franse woning is voorzien van een telefoonaansluiting, maar ondanks dat Frankrijk bezig is met het uitrollen van (zeer) snel internet, zijn en blijven er gebied verstookt van deze voorziening, die voor velen steeds belangrijker wordt. Op diverse websites kun je terugvinden wat de beschikbaarheid is. Je leest er alles over in onze rubriek Internet en email.
 
Mobiliteit: Een woning op het Franse platteland is de droom van velen, maar besef wel dat het je volledig afhankelijk maakt van een voertuig. Het vervoer per bus of trein is niet zo uitgebreid en frequent als bijvoorbeeld in Nederland het geval is.

 

Het volgende artikel in deze rubriek:

Reacties

Allesfrans, ook voor:
  • Consument

    Wat kun je als consument in Frankrijk verwachten en wat zijn de afwijkende regels?

  • Overheid

    Wat maakt de Franse overheid zoveel anders.

  • Justitie, wetten en regels

    Artikelen over de Franse justitie, wetten en regelgeving.

  • Verkeer en vervoer

    Afwijkende verkeersregels, autokeuring, invoeren van een auto

Allesfrans, ook voor:
  • Auvergne-Rhône-Alpes

    De regio Auvergne werd in 2016 samengevoegd met de regio Rhône-Alpes.

  • Medisch

    Naar de dokter, de specialist, het ziekenhuis. Hoe werkt de zorgverzekering en hoe kom ik aan een nieuwe bril?

  • Geld en bank

    Hoe betaal je in Frankrijk je rekeningen?

© allez-allier/allesfrans 2008-2019 | SPIP | Plan | Mention |