allesfrans.com
 
BeginpaginaEen (t)huis in FrankrijkOnroerendgoedtransactiesOnroerend goed verkopenStappenplan: Je Franse woning verkopen
 

Stappenplan: Je Franse woning verkopen

zondag 23 februari 2020 , door Hanjo

In dit artikel vind je een overzicht van de verschillende stappen in de verkoop van een onroerend goed met de daarbij behorende documenten. De inhoud van dit overzicht komt deels uit andere artikelen die je op deze website kunt vinden.

Het vorige artikel in deze rubriek: Préemption - (recht op) voorkoop
Beoordeling:
Bezoeken: 725
  • Druk dit artikel af
  • Email
  • Reactie
  • RSS

1.Je hebt besloten jouw onroerend goed te gaan verkopen. Je eerstvolgende beslissing is of je daarbij wel of geen makelaar wilt inschakelen.

Wel of geen makelaar?

Een huis verkopen zonder makelaar gaat in Frankrijk prima.

Een huis verkopen zonder makelaar is in Frankrijk zeer gebruikelijk en er zijn zelfs speciale websites waarop je je huis te koop kunt zetten. Natuurlijk kun je daarvoor LeBonCoin (de Franse Marktplaats) gebruiken, maar zeer populair is de website PAP (de Particulier À Particulier).

De notaris neemt een deel van de taken van de makelaar over en rekent daar ook iets extra voor, maar notariskosten zijn meestal voor de koper...

Een nadeel is zonder meer het ontbreken van een buffer tussen de potentiële koper en jou als verkoper. Je krijgt allerlei vragen op je afgevuurd waar je niet altijd het (diplomatieke) antwoord op weet. Dan mis je toch de ervaring die een makelaar heeft, wat best voor stress kan zorgen.

Wanneer je al een mandaat hebt ondertekend met een makelaar, is het belangrijk om te weten waar dat je toe verplicht. Gaat het om een eenvoudig mandaat, een semi-exclusief mandaat of een exclusief mandaat? In het laatste geval kun je je woning alleen particulier verkopen nadat je het exclusieve mandaat hebt beëindigd. Lees ook: Agent immobilier - makelaar.

2.Het bepalen van de juiste verkoopprijs is een fundamentele stap om in de kortst mogelijke tijd succesvol te kunnen verkopen. En het is geen rocket science: vergeet niet dat de kopers particulieren zijn zoals jij, en dat ze gewoon de prijzen van de huizen die ze op de markt vinden zullen vergelijken!

De verkoopprijs bepalen

Je kunt een makelaar om een taxatie vragen, wat in de regel gratis gebeurt (waarbij de makelaar hoopt dat je hem een mandaat geeft). Maar je kunt ook op zoek gaan naar de prijzen per vierkante meter van recente verkopen in jouw regio.

Verkoopprijzen van (naburige) woningen zijn terug te vinden op de website van de Franse belastingdienst. Daarvoor moet je wel een account op die site hebben.

Je vindt "Rechercher des transactions immobilières" onder de categorie "Données publiques".

De website pap.fr geeft aan de hand van een aantal vragen een overzicht van de minimale, gemiddelde en maximale verkoopprijs, maar wel pas nadat je ook je persoonlijke gegevens hebt ingevuld.

Verkoopprijzen per m2

pap.fr

3.Het opstellen van een goede advertentie hoeft niet moeilijk te zijn, wanneer je een aantal basisregels volgt, de juiste prijs vermeldt, goede foto’s toevoegt en een heldere, eerlijke beschrijving geeft.

De advertentie opstellen

Wanneer je besluit om jouw advertentie op de website pap.fr te plaatsen, kun je je op allerlei manieren laten begeleiden in het opstellen van de advertentie, onder andere met enkele instructievideo’s.

De belangrijkste troef eerst!

Dit is het eerste wat internetgebruikers zullen lezen wanneer ze jouw advertentie ontdekken. Zet je belangrijkste troef aan het begin van de tekst om hun aandacht te trekken en ze de rest te laten lezen.

Informatie over de locatie van het pand en de omgeving

Dit zijn de andere elementen die geïnteresseerden doen beslissen of ze jouw eigendom al dan niet willen bezoeken:

  • In grote steden geef je de nabijheid van het openbaar vervoer aan;
  • In kleine steden, vermeld je de reistijd tot de dichtstbijzijnde grote stad;
  • Daarbuiten geef je de nabijgelegen auto(snel)wegen, treinstations en luchthavens aan;
  • Beschrijf de ligging wanneer dit een positief punt is;
  • Vermeld de nabijheid van winkels, restaurants en medische diensten;
  • Benadruk de kwaliteit van de scholen in de omgeving.
    Voor gezinnen met kinderen is dit een zeer belangrijk criterium bij de keuze van de huisvesting. Wanneer de scholen in de buurt bekend staan om hun kwaliteit, laat het dan weten!
Beschrijf de eigenschappen en kenmerken in detail

Dit zijn de essentiële punten die je in jouw advertentie moet opnemen:

  • bij een appartement: de etage, de aanwezigheid van een lift en het aantal verdiepingen;
  • de aanbouwen en bijgebouwen (balkon, terras, kelder, zolder, garage, parkeerplaats, tuinhuisje, enz.);
  • in een grotere stad: een parkeerplaats;
  • het verwarmingssysteem (collectief, warmtepomp, gascondensatieketel, houtketel, pelletkachel, enz.);
  • het type isolatie dat de woning heeft, dubbele beglazing;
  • de aanwezigheid van een schoorsteen of een houtkachel;
  • goede blootstelling (west, zuid of oost);
  • de afwezigheid van zicht op andere gebouwen en het zicht van anderen op jouw woning;
  • het aantal slaapkamers, badkamers (of doucheruimtes) en aparte toiletten;
  • de aanwezigheid van opslagruimte (kleerkasten, kasten, kleedkamer, enz.);
  • voor huizen met een tuin: de grootte van het land, al dan niet omheind, met of zonder bomen;
  • het bouwjaar, of jouw huis nou oud of recent is, tenzij het dateert uit de jaren 60/70, in welk geval je het niet moet specificeren;
  • mede-eigendomskosten en lokale kosten;
  • goede internetverbinding (glasvezel, ADSL, enz.).
 
Wil je alles zelf in de hand houden, dan vind je enkele tips op onze website.

4.Je hebt de tekst van je advertentie gereed, maar nu moet je die zichtbaar gaan maken voor jouw potentiële kopers. Je kunt altijd een geprint velletje op het prikbord met "annonces" in de buurtsupermarkt hangen, maar het bereik is dan wel zeer beperkt.

Waar ga je adverteren

Er zijn diverse websites waarop je je onroerend goedadvertentie kwijt kunt, al dan niet tegen een vergoeding. We geven enkele voorbeelden:

affidata.com is een website waarop je gratis kunt adverteren voor onroerend goed. De website is niet beperkt tot Frankrijk, maar is wereldwijd, waarbij de advertenties naar continent en land zijn ingedeeld. Binnen een land is dan weer een onderverdeling, voor Frankrijk is dat de (inmiddels verouderde) regio-indeling. Je kunt je advertentie (nadat je een account hebt aangemaakt) in meerdere talen plaatsen, en ook naderhand aanpassen. Via de website ontvang je per e-mail eventuele reacties.
Ook op de Franse "Marktplaats" leboncoin kun je een woningadvertentie plaatsen. In dit geval doe je dat in het Frans. De website heeft al een aantal criteria voorgeprogrammeerd die het zoeken voor kopers vergemakkelijken. Wil je meer dan 3 foto’s plaatsen of naderhand je advertentie aanpassen, dan zijn daar kosten aan verbonden. Ook zal de website proberen je over te halen om tegen een vergoeding jouw advertentie in de spotlight te zetten.
Bijkomend voordeel is dat leboncoin ook door zoekrobots van diverse websites voor onroerend goed wordt bezocht, waardoor jouw advertentie ook op die sites verschijnt.
We spraken al eerder over pap.fr. Ook op deze website kun je adverteren, maar het kost je minimaal € 49 per maand. Er is wel een gratis "testadvertentie", maar deze is onder andere beperkt tot 3 foto’s (in plaats van 12). De website biedt ondersteuning, onder andere in het redigeren van jouw advertentie.
Let op "verborgen" kosten, ook voor de koper. Extra kosten die niet direct duidelijk zijn, kunnen voor de koper een onoverkomelijke factor zijn!

5.Je hebt de eerste reacties ontvangen, waaronder een bezoek aan de woning. Het is een goed teken, want je advertentie is dus in orde! Een bezoek duurt ongeveer 20 tot 30 minuten, de tijd die nodig is om door de woning te gaan.

Een bezichting

Zorg dat alles schoon en netjes is, waardoor de bezoekers zich er gemakkelijker in "thuis" voelen. En maak je geen zorgen over de vragen: je kent je eigendom beter dan wie dan ook en je weet ook hoe je de vragen moet beantwoorden!

Enkele tips

  • Denk na (als je de keuze hebt) over het tijdstip van het bezoek. Denk na over de ligging van het huis en de stand van de zon.
  • Wees niet te spontaan. Beantwoord de vragen van jouw bezoekers; zij vragen wat zij belangrijk vinden. Iets wat jij belangrijk vindt, kan voor de bezoeker juist een minpunt zijn!
  • Het bakken van een appeltaart kan in Nederland positief werken, maar of dat in Frankrijk ook het geval is, kun je je afvragen!
  • Zorg dat je de verschillende vaste lasten (taxe foncière energierekening, enz.) bij de hand hebt, alsmede de (geschatte) waarde van het roerende goed dat wordt overgenomen.
  • Zorg dat je de aanvragen en toestemmingen van bouw- en verbouwingswerkzaamheden klaar hebt liggen.
  • Wanneer je op pap.fr adverteert, kun je er een dossier de visite downloaden dat je aan om aan potentiële kopers kunt geven, zodat zij zich jouw eigendom goed herinneren!
    Maar je kunt ook zelf zo’n dossier samenstellen, met onder andere jouw adresgegevens, een plattegrond met afmetingen, een kadasterkaart, het technische dossier (indien al beschikbaar), extra foto’s de bedragen van de taxe foncière, energiekosten en eventuele andere vaste lasten.
Vergeet ook niet om de naam- en adresgegevens te vragen van de bezoekers!

Er zijn enkele algemene vragen die je de bezoeker wel kunt vragen, mede om jouw kans op succes in te schatten.

Belangstellende vragen
Vous cherchez depuis longtemps ?
Êtes-vous pressé ?
Qui achète ? Vous achetez seul, en couple, en SCI ?
Avez-vous visité beaucoup d’autres biens ?
Êtes-vous propriétaire du logement que vous occupez actuellement ?
Avez-vous déjà vendu votre bien ?
Vragen over de betaling

Wat je de potentiële koper wel kunt vragen, is hoe de aankoop gefinancierd gaat worden. Wordt er contant betaald, of via een financiering, en in dat geval of er al met een financieringsinstelling is gesproken over de lening.

Vous achetez cash ou à crédit ?
Avez-vous déjà rencontré un banquier ?
Avez-vous fait des simulations de prêts ?
De quel budget disposez-vous ?
 
Nogmaals, je hoeft je bij deze vragen niet ongemakkelijk te voelen, want zij kunnen jou als verkoper helpen een keuze te maken wanneer je meerdere kandidaten hebt!

6.Je hebt een bod ontvangen. Gefeliciteerd! Als het de vraagprijs is, is het perfect en kun je direct naar de volgende stap gaan. Als het bod lager is, dan zit je in de onderhandelingsfase. Je moet het eens worden over de prijs.

Een bod

Lees nogmaals het gedeelte over het bepalen van de verkoopprijs. Heb je nog andere geïnteresseerde bezoekers gehad? En hoe lang probeer je al te verkopen?
Ga niet te snel op een bod in, want als je het accepteert, zit je in principe aan de verkoop vast.

Een "offre d’achat" wordt ook wel een "proposition d’achat" genoemd. Het stelt een kandidaat-koper in staat om een verkoper schriftelijk te laten weten dat hij of zij de woning wenst te kopen. Het is een manier voor de koper om het eigendom te "reserveren" onder de voorwaarden die hij in zijn aanbod stelt. We geven voorbeelden (ook van een voorstel tot onderhandelen) in onze rubriek Modelbrieven en standaarddocumenten.

3 punten om te onthouden

Voordat je een aanbod tot aankoop accepteert, moet je de volgende punten overwegen:

  • Het aanbod tot aankoop moet bij voorkeur schriftelijk worden gedaan, tegen een prijs die lager is dan of gelijk is aan die van de advertentie, en moet voor een beperkte periode geldig zijn.
  • Het aanbod tot aankoop schept geen enkele verplichting zolang het niet schriftelijk door de verkoper is aanvaard, bijvoorbeeld door het mede te ondertekenen, samen met de tekst "lu et approuvé, bon pour proposition aux prix de ...", gevolgd door de prijs in woorden.
  • Alleen de koper kan zich terugtrekken en van de transactie afzien zodra zijn aanbod is aanvaard.
Wat zijn de gevolgen voor de verkoper?

Zolang het bod niet is geaccepteerd, vormt het geen enkele rechtsverhouding. Je bent als verkoper volkomen vrij om het te weigeren, zolang het niet tegen de vraagprijs is.

Je mag geen enkele betaling aanvaarden van de kandidaat-koper die het aanbod tot aankoop doet.

Als verkoper zit je, zodra je het bod accepteert, aan de transactie vast. De verkoop wordt geacht te zijn gesloten. Je hebt dus niet langer het recht om een ander bod te aanvaarden, zelfs niet tegen een hogere prijs. Er bestaat geen "bedenktermijn" voor de verkoper!

Wat zijn de gevolgen voor de koper?

Vergeet niet dat de koper het recht heeft om zich uit de verkoop terug te trekken zolang zijn bod niet schriftelijk door de verkoper is aanvaard. Zodra het bod door beide partijen is gevalideerd, heeft alleen de koper een "uitweg" als hij toch niet wenst te kopen. Hij kan zijn herroepingsrecht uitoefenen tot 10 werkdagen na de ondertekening van het compromis de vente, de voorlopige koopovereenkomst. En koopt hij op krediet, dan geldt de weigering van een lening ook als ontbindende voorwaarde.

7.Nu je een bod hebt geaccepteerd, zul je ervoor moeten zorgen dat alle documenten beschikbaar zijn die benodigd zijn voor het opmaken en ondertekenen van een voorlopig koopcontract.

De voorlopige koopovereenkomst

Voor het opmaken van een compromis de vente hoef je niet persé naar een notaris. Diverse makelaars doen het, maar je kunt het ook zelf doen samen met de koper.
Kies je voor een notaris, wat toch de voorkeur geniet, dan heb je bijvoorbeeld de aankoopfacturen benodigd van waardevolle roerende goederen die worden meeverkocht, maar ook eventuele bouwvergunningen, meldingen en facturen van werkzaamheden waarop nog garantie rust. Wanneer de koper de aankoop moet financieren, is het gebruik van een notaris zeker aan te raden!

Een ander belangrijk document is het verplichte technische dossier. Indien je dit nog niet hebt laten samenstellen (of het mogelijk inmiddels vervallen is), zul je dit nu in orde moeten maken.

Nadat de koper het compromis de vente heeft ondertekend (of per aangetekende post van de notaris heeft ontvangen, gaat een bedenktijd in van 10 dagen. Eindigt die periode op een zon- of feestdag, dan eindigt de periode op de eerstvolgende werkdag.

8.Daarna kun je (eventueel) op zoek naar een notaris. Hij of zij is essentieel bij de verkoop van onroerend goed. Als ministerieel ambtenaar is de notaris de enige die een transactie kan formaliseren door het opstellen van een acte authentique akte, de definitieve verkoopakte. Wat hij precies doet, hoe je hem kiest en welke kosten je kunt verwachten beschrijven we in een apart artikel.

9.Ongeveer 2 tot 3 maanden na het ondertekenen van het compromis de vente zal de acte authentique passeren bij de notaris.

De definitieve verkoop

Het beroep op een notaris is verplicht voor de ondertekening van de definitieve verkoopakte. Hij is degene die de verkoopakte opstelt.

In principe roept hij de partijen bijeen voor de ondertekening van het verkoopcontract. Deze bijeenkomst vindt plaats wanneer de notaris alle documenten heeft verzameld die nodig zijn om de verkoop definitief af te sluiten en ervoor heeft gezorgd dat de betaling op de dag van de verkoop plaatsvindt.

De verkoopovereenkomst wordt opgesteld bij authentieke akte; zij bevat de verkoopvoorwaarden van het compromis. In de praktijk moet de notaris de hele akte voorlezen.

Je kunt een beroep doen op de notaris van jouw keuze. Notarissen zijn in heel Frankrijk bevoegd. Eén enkele notaris is voldoende om de verkoop geldig af te ronden. Het is gebruikelijk dat de koper de notaris kiest. De verkoper mag zich laten begeleiden door zijn eigen notaris. Als er twee notarissen aanwezig zijn, verdelen ze de taken onderling. De persoon die het contract opstelt is meestal de notaris van de koper en het is op zijn kantoor dat de akte wordt ondertekend.

Voorafgaand aan het ondertekenen van de akte

Het is gebruikelijk om voor het ondertekenen samen met de koper(s) (en de makelaar) door de woning te gaan om te controleren dat de woning zich in de afgesproken staat verkeert.
Ook wordt van de gelegenheid gebruik gemaakt om de meterstanden van elektra, gas en water gezamenlijk vast te leggen.

Het honorarium van de notaris

De bedragen die partijen bij de ondertekening van de verkoopakte aan de notaris betalen, worden de frais de notaire genoemd. Deze bedragen omvatten:

  • de vergoeding die wordt uitgesplitst in evenredige delen voor het opstellen van akten, of vaste vergoedingen voor de vergoeding van bepaalde formaliteiten;
  • de kosten en uitgaven die de notaris voor jou maakt om het dossier te vervolledigen;
  • de verschillende rechten of belastingen die voortvloeien uit de notariële akte.

De aankoopkosten zijn altijd de exclusieve verantwoordelijkheid van de koper, die ze zal betalen op de dag dat de verkoop wordt ondertekend op het kantoor van de notaris. De notaris vraagt echter vaak om een aanbetaling bij de ondertekening van het compromis.

Na het ondertekenen van de verkoopakte

Op dit moment draag je de eigendom van jouw huis over en jij geeft de sleutels. Maar niet altijd! Het is soms mogelijk om jouw vertrek uit te stellen, mits de koper dit accepteert. Het komt ook voor dat de koper de sleutels wil hebben voordat de definitieve koopakte is ondertekend. Een dergelijke regeling is alleen mogelijk als de notaris daarin voorziet in de verkoopakte.

Zodra de verkoop is ondertekend, wordt deze in het kadaster gepubliceerd om de overdracht officieel te maken.

De notaris zal op dat moment ook de betaling aan de verkoper regelen, mogelijk nadat de belasting op de meerwaarde daarop in mindering is gebracht.

 

Het volgende artikel in deze rubriek:

  • Verkoop op lijfrente

    Verkoop op lijfrente is een verkoopwijze van onroerend goed, bijvoorbeeld een woning, waarbij de koper verplicht is aan de verkoper een lijfrente uit te keren.

Reacties
 

Allesfrans, ook voor:
  • Consument

    Wat kun je als consument in Frankrijk verwachten en wat zijn de afwijkende regels?

  • Werk en inkomen

    Werken in Frankrijk. Wat weten wij erover?

  • Franse taal

    Wat wetenswaardigheden over de Franse taal

  • Verkeer en vervoer

    Afwijkende verkeersregels, autokeuring, invoeren van een auto

Allesfrans, ook voor:
  • Tuinrecepten

    AllesFrans, ook voor tuinrecepten: recepten voor en uit de tuin.

  • Franse samenleving

    We helpen je de Fransen wat beter te leren begrijpen.

  • Bouwen en verbouwen

    Alles over het bouwen en verbouwen van jouw huis in Frankrijk en hulp met de benamingen.

© allez-allier/allesfrans 2008-2020 | SPIP | Plan | Mention