donderdag 21 november 2019 , door Hanjo
Bewerkt op maandag 10 februari 2020
De "plus-value" is met name onder niet-ingezetenen een "heet" onderwerp waarover veel onduidelijkheid bestaat, mede doordat ze regelmatig aan veranderingen onderhevig is.
Door dit artikel als vertrekpunt te kiezen, vind je alle relevante, actuele informatie die wij op deze website publiceren.
De "plus-value" is met name onder niet-ingezetenen een "heet" onderwerp waarover veel onduidelijkheid bestaat, mede doordat ze regelmatig aan veranderingen onderhevig is.
Door dit artikel als vertrekpunt te kiezen, vind je alle relevante, actuele informatie die wij op deze website publiceren.
De regeling die in het Frans wordt aangeduid met "plus-value (immobilière)" heet in de wet: "régime d’imposition des plus-values immobilières". Het is een heffing op de winst die wordt gemaakt bij de verkoop van onroerende bezittingen. De regeling heeft met name tot doel speculatie tegen te gaan.
De heffing wordt lager naarmate het verkochte onroerende goed langer in je bezit is geweest. Het gaat daarbij om verkoop tegen betaling van:
Alleen het eerste item wordt op deze website besproken!
Er bestaan diverse redenen voor vrijstelling van de plus-value immobilière. De belangrijkste is dat de woning die je verkoopt je hoofdverblijfplaats is, je "résidence principale". We bespreken de redenen van vrijstelling verderop in dit artikel. Wanneer je zeker weet dat het om jouw "résidence principale" gaat, hoef je eigenlijk niet verder te lezen.
Het komt vaak voor dat de verkoper verhuist voordat hij zijn eigendom verkoopt en dat er een bepaalde tijd verstrijkt voor de verkoop. De belastingdienst staat de verkoper toe om van de vrijstelling te profiteren als hij zijn eigendom binnen één jaar na zijn vertrek verkoopt.
Om tijdens de verhuizing van de vrijstelling te kunnen profiteren, mag de verkoper de woning niet hebben verhuurd of al gratis accommodatie voor familieleden ter beschikking hebben gesteld.
Eenvoudig gezegd is de plus-value het verschil tussen de verkoopprijs en de prijs bij verwerving van een onroerend goed.
De prijs van verwerving mag worden verhoogd (en de meerwaarde gaat dus omlaag) met:
We gaven al aan dat de heffing lager wordt naarmate het verkochte onroerende goed langer in je bezit is geweest. De berekening van deze heffingsgrondslag (assiette imposable) was tot 1 september 2014 verschillend voor woningen en voor bouwgrond. Je ziet de momenteel geldende tabel. Onder de andere tab vind je de tabel van vóór de wijzigingen.
Over een deel van de meerwaarde worden zowel belastingen als sociale lasten geheven, elk met hun eigen manier van berekenen. De berekening van die heffingsgrondslag is voor woningen sinds 1 september 2013 (en voor bouwgrond sinds 1 september 2014) alsvolgt:
Bezitsduur (durée de détention) | Jaarlijkse vermindering (abattement) m.b.t. inkomstenbelasting | Jaarlijkse vermindering (abattement) m.b.t. sociale lasten |
---|---|---|
Minder dan 6 jaar | 0% | 0% |
Van het 6e tot het 21e jaar | 6% | 1.65% |
Het 22e jaar | 4% | 1.60% |
Na het 22e jaar | 9% |
Dus de eerste 6 jaar mag je niets aftrekken. Na 22 jaar is de heffingsgrondslag voor de belasting nihil; voor de sociale lasten is dat na 30 jaar.
Voor een woning die na 15 jaar wordt verkocht geldt de volgende aftrek:
Bezitsduur | Jaarlijkse vermindering |
---|---|
Minder dan 6 jaar | 0% |
Van het 6e tot het 17e jaar | 2% |
Van het 18e tot het 24e jaar | 4% |
Na het 24e jaar | 8% |
Dus na 30 jaar was de heffingsgrondslag nihil.
Bij bovenstaande berekeningen wordt met de kalenderdatum gewerkt: heb je op 1 oktober 1993 een woning gekocht, dan is deze vanaf 1 oktober 2023 volledig vrij van heffingen.
Voor de bepaling van de netto belastbare vermogenswinst gelden, zowel voor de inkomstenbelasting als voor de sociale zekerheidsbijdragen, onder bepaalde voorwaarden bijzondere aftrekken. Een uitzonderlijke mindering van 70% is van toepassing voor het bepalen van de belastbare basis van de meerwaarden op vervreemdingen van bouwgronden en -gebouwen wanneer de koper zich ertoe verbindt om bestaande gebouwen te slopen voor de wederopbouw van woningen, op voorwaarde dat deze terreinen of gebouwen zich in een zogenaamde zone tendue bevinden (zones A en Abis, zoals gedefinieerd in artikel R.304-1 van de Code de la construction et de l’habitation (CCH)).
Nu we de grondslag weten, kunnen de belasting en de sociale lasten worden berekend.
De heffing wordt normaal gesproken op de dag van de notariële verkoopakte belast.
Bedrag van de belastbare meerwaarde (PV) | Extra belasting |
---|---|
Van € 50.001 tot € 60.000 | 2% PV-(60.000-PV)x1/20 |
Van € 60.001 tot € 100.000 | 2% PV |
Van € 100.001 tot € 110.000 | 3% PV-(110.000-PV)x1/10 |
Van € 110.001 tot € 150.000 | 3% PV |
Van € 150.001 tot € 160.000 | 4% PV-(160.000-PV)x15/100 |
Van € 160.001 tot € 200.000 | 4% PV |
Van € 200.001 tot € 210.000 | 5% PV-(210.000-PV)x20/100 |
Van € 210.001 tot € 250.000 | 5% PV |
Van € 250.001 tot € 260.000 | 6% PV-(260.000-PV)x25/100 |
Boven € 260.000 | 6% PV |
In de praktijk zal de notaris die berekening voor je maken.
Soort bijdrage | Heffingspercentage |
---|---|
CSG (Contribution sociale généralisée) | 9,2 % |
CRDS (Contribution pour le remboursement de la dette sociale) | 0,5 % |
Prélèvement de solidarité | 7,5 % |
TOTAAL | 17,2 % |
Door een uitspraak van het Tribunal Administratif in Straatsburg is de wetgeving rond de heffing van sociale lasten voor niet-ingezetenen[1] onterecht verklaard.
Je vindt hierover meer op onze website via deze link Restitutie CSG/CRDS.
Artikel 26 van wet nr. 2018-1203 van 22 december 2018 betreffende de financiering van de sociale zekerheid voor 2019 voorziet in een vrijstelling van de algemene sociale bijdrage (CSG) en de bijdrage voor de terugbetaling van de sociale schuld (CRDS) voor overdrachten die vanaf 1 januari 2019 worden verricht met betrekking tot de plus-value, die worden betaald door personen die, overeenkomstig de bepalingen van het Europees Parlement, vallen onder de wetgeving inzake de ziektekostenverzekering en die niet door een verplicht Frans socialezekerheidsstelsel wordt gedekt. In dit geval is alleen de solidariteitsheffing van 7,5 procent verschuldigd, aangezien deze wordt toegewezen aan de staatsbegroting en niet aan de financiering van de sociale zekerheid.
Er zijn diverse redenen voor vrijstelling. De meest bekende is (zoals al eerder vermeld) die van de verkoop van een hoofdverblijf. We tonen de meest toepasselijke.
Elk van die redenen heeft bepaalde voorwaarden die je ziet door op het item te klikken:
Wat is een hoofdverblijf?
De woning is jouw primaire woonplaats en je verblijft er effectief het grootste deel van het jaar. Het is het centrum van jouw familie en je zakelijke belangen. Er is geen wettelijke eis voor de minimale periode van de bewoning, maar een periode van één jaar wordt altijd geaccepteerd.
Je verhuist al voor de verkoop
Vaak is de verkoper al verhuisd voordat hij zijn huis heeft verkocht en verstrijkt er enige tijd tot de verkoop. De fiscus accepteert een periode van ongeveer een jaar, maar je mag in die periode het huis niet hebben verhuurd of er iemand gratis hebben laten wonen. Ook moet je er nog hebben gewoond op het moment dat de woning te koop werd aangeboden. In geval van een echtscheiding wordt hierop een uitzondering gemaakt.
Zijn bijgebouwen ook vrijgesteld?
Van deze vrijstelling profiteren ook bijgebouwen en voorzieningen die in de onmiddellijke omgeving staan en noodzakelijk zijn. Ze moeten samen samen met de woning worden verkocht: een kelder, een parkeerplaats, een dienstruimte, een privétuin, een binnenplaats, maar ook het terrein rond het huis. Maar wanneer de afstand tussen deze "dépendances" en de woning te groot is, kan de vrijstelling komen te vervallen. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een garage die meer dan een kilometer van het hoofdverblijf ligt, of een dienstkamer die zich niet in hetzelfde gebouw als het verkochte appartement bevindt.
Enkele voorbeelden:
Een woning wordt verkocht voor € 300.000; de plus-value is € 120.000. De verkoper is van plan € 180.000 te betalen voor de aankoop van zijn hoofdverblijfplaats, d.w.z. 60% van de verkoopprijs.
De vrijgestelde plus-value is dus gelijk aan 60% van € 120.000, ofwel € 72.000 en de belastbare meerwaarde is € 48.000.
De vrijstelling is ook van toepassing bij de overdracht van een woning waarvan de lening niet volledig is terugbetaald, ook al wordt de overdrachtsprijs gebruikt om de oorspronkelijke lening terug te betalen en niet om de hoofdverblijfplaats te verwerven; de vrijstelling is immers volledig indien het hergebruik betrekking heeft op een woning waarvan de verkrijgingsprijs ten minste gelijk is aan de overdrachtsprijs van de woning waarvoor de vrijstelling wordt aangevraagd.
Een hoofdverblijfplaats die gefinancierd wordt door middel van een lening wordt verkocht voor € 300.000 en stelt de verkoper in staat een meerwaarde van € 120.000 te realiseren. De lening staat nog steeds uit en van de verkoopprijs wordt € 100.000 rechtstreeks door de verkoper aan zijn bank betaald om te worden verrekend.
De volledige meerwaarde (€ 120.000) is vrijgesteld.
Voor een overschrijving in 2016 bedraagt de limiet van jouw inkomsten voor 2014 € 25.130, verhoogd met € 5.871 voor het eerste bijkomende halve part en € 4.621 voor elk bijkomende halve part.
Houders van een gehandicaptenkaart zijn die welke absoluut onmogelijk een beroep kunnen uitoefenen en zij die in het dagelijkse leven afhankelijk zijn van een derde partij (indeling in de tweede of derde categorie op grond van artikel L.341-4 van de Code de la sécurité sociale (CSS)).
De vrijstelling is ook van toepassing wanneer de verkoper de echtgenoot van iemand met een ouderdomspensioen of een gehandicapenkaart is, omdat zij onderworpen zijn aan een gezamenlijke aanslag.
Ouderen in verpleeghuizen en gehandicapte volwassenen ondergebracht in een instelling die het huis verkopen waarin ze woonden voordat ze in deze inrichting kwamen, zijn vrijgesteld van de belasting op de meerwaarde bij verkoop. Wel moet aan een aantal voorwaarden worden voldaan:
Wij verkopen ons huis in Frankrijk met een (klein) verlies. Moet je dan toch aangifte doen - die dan vervolgens op 0 wordt gezet, of kan je dat nalaten? Aannemende dat je aangifte moet doen, waar doe je dat? Alvast veel dank voor een reactie.
Ik heb in 2010 grond gekocht en ben daar zelf een huis op gaan bouwen. Ik heb alle rekeningen op mijn naam staan en in het totaal 106000 euro uitgegeven. Mijn huis is getaxeerd op 120000 euro. Kan iemand mij uitleggen hoeveel taxe plus value ik moet betalen. Het is een tweede woning en ben belastingplichtig in Nederland.
Ik heb wel enkele rekeningen ( 80000 euro) van een Nederlandse aannemer die voor mij heeft gebouwd.
Zoals vaker beantwoorden we deze vraag in de vorm van een nieuw artikel:
https://www.allesfrans.com/spip/spi...
Hallo ik heb samen een huis gekocht met mijn vriend.Niet getrouwd geen pacs geen testament.Heb geen ander huis woon hier in frankrijk.Mijn vraag is laat ik mijn adres hier nog staan tot na de verkoop er wordt gezegt dat ik dan geen plus-values moet betalen.Ben niet in bezit van een ander huis.Maar moet wel vertrekken want mag niet meer binnen.Hoe lang moet ik wachten om mijn adres te veranderen.Ga even bij mijn dochter wonen.bedankt op voorhand
Een vriend heeft in februari 2002 een perceel bouwgrond gekocht dat hij nu kan verkopen.
Wat is zijn vrijstelling mbt de te betalen inkomstenbelating en sociale lasten?
Bedankt voor uw reactie.
Er is alleen sprake van een belasting wanneer er winst wordt gemaakt. Ik raad u aan de artikele op onze website te lezen die een en ander uitleggen.
Beste,
We hebben in 2003 een stuk grond gekocht en hierop met een verkregen bouwvergunning gebouwd, wat ik nu zou willen verkopen.
De notaris vraagt nu achter facturen maar die zijn door een echtscheiding verloren gegaan. Hoe kunnen zij nu de plus-value berekenen en hoe hoog kan dit oplopen in percentage?
Ik lees onderaan een officiële taxatie aangaan, geld dit voor ons ook?
Met dank,
Mertens Johan.
de ingezetenen van de europese gemeenschap moeten sinds de wet van 1 januari 2016 terug 15.5% sociale lasten betalen bij de plus value.
Je fais suite à votre question sur le site ETAXFRANCE.
Je vous confirme que depuis le 1er janvier 2016 la CSG est désormais due et ce même avec l’arret de Ruyter.
L’administration a changé l’affectation de la CSG.
En als je dan een huis verkoopt in Frankrijk en bij de berekening van de meerwaarde de roerende goederen in mindering zou willen brengen, worden facturen gevraagd. Is dat gebruikelijk in Frankrijk?
Dank u
H vd Weijer
Inderdaad. Ofwel een factuur, ofwel een officiële taxatie.
Zijn onze tweede woning in Frankrijk aan het verkopen via een Franse notaris.
Met de (Duitse) kopers hebben we afgesproken een bedrag aan roerende zaken buiten de verkoop van het pand te houden, maar voor hen is dat voor de hypotheekaanvraag minder handig.
Begrijp ik goed dat een Franse notaris deze roerende zaken in de verkoopprijs meerekent bij de plus-value belasting berekening of kan dat ook anders? Kun je vragen/aandringen dit buiten de verkoopprijs te houden zoals in Nederland mogelijk is?
benieuwd naar uw reactie.
H vd Weijer
De Franse wet is duidelijk over de roerende goederen in een verkoop: La valeur du mobilier n’est pas prise en compte pour la détermination de la plus-value immobilière imposable à la condition que l’existence et la valeur vénale de ces biens au jour de la cession soient justifiées (production de facture, inventaire de commissaires-priseurs, etc.).. Ze tellen niet mee bij de berekening van de meerwaarde op voorwaarde dat ze fysiek aanwezig zijn en hun waarde kan worden vastgesteld aan de hand van een factuur of een officiële taxatie.
Wij hebben ons huis op 31 maart verkocht in Frankrijk, het is ons vakantie huis.
In december 2014 zijn wij bij de notaris geweest en die gaf aan, na lang rekenwerk, dat wij niets extra moesten betalen, omdat het binnen de norm viel.
Op 31 maart 2015 bij de overdracht, melde de notaris dat ze toch 1050 euro moest inhouden mbt plue values. De dag erna hadden wij het verkoop bedrag, minus die 1050 euro al op onze rekening in Nederland staan. Dus alles leek keurig afgewikkeld.
Eind april 2015 krijgen wij een mail dat het bedrag 3300 euro is en wij nog 2300 euro bij moeten betalen, de notaris had een fout gemaakt en geen sociale lasten berekend.
Wij hebben alles na gerekend en kwamen tot een ander bedrag, dat veel lager was. De notaris zond ons op 1 mei 2015 weer een mail met een nieuwe berekening, nu was het totale bedrag 2300 euro, en zij vroeg ons 1250 euro over te maken.
Onze vragen:
moeten wij het bedrag overmaken, of het bedrag voor sociale voorzieningen aftrekken, mede omdat in het arrest van Luxemburg in februari dit als niet gegrond vond dat Frankrijk dit inhield.
Wij hebben in de verkoop van ons huis staan dat er voor 6000 euro aan meubelen achterblijven, de notaris heeft dit bedrag gewoon meegeteld als het bedrag waar wij de plus values en de sociale voorzieningen moet betalen, is dit gewoon?
graag krijgen wij uw mening.
De plus-value heeft betrekking op de meerwaarde van onroerend goed. Toch horen we vaker dat de boedel die wordt meeverkocht ook in de berekening wordt meegenomen. Ons advies is dan ook om te proberen dit buiten de notaris om te verrekenen, want ook de notariskosten kunnen erdoor stijgen. De kopende partij is het daar niet altijd mee eens omdat een hogere prijs bij de notaris in hun voordeel is voor een eventuele toekomstige plus-value.
Er ligt inderdaad een arrest over de sociale lasten, maar Frankrijk heeft nog niet beslist over de uitvoering ervan.
Ondanks dat de notaris slordig werk heeft geleverd, denk ik dat u niet onder de betaling uit kunt, maar u moet wel melden dat de sociale heffing moet worden gerestitueerd zodra daarover een uitvoeringsbesluit is genomen.
Een vriend van ons heeft in 2002 een perceel bouwgrond gekocht dat hij nu kan verkopen. Wat is voor hem de vrijstelling mbt de te betalen inkomstenbelasting en de sociale lasten?
Alvast dank voor de reactie.
Wij zijn sinds 2010 woonachtig in Frankrijk. De grond is gekocht in 2000 en het huis is opgeleverd in 2002. Nu zijn we bij een makelaar geweest die ons heeft verteld dat we bij verkoop van onze woning prue value moeten betalen. Hij geeft als reden op, u betaald belasting in Nederland en zo mist de Franse staat inkomsten. We hebben een behoorlijke winst op onze woning gemaakt. Zo rond de 200.000. Wij hadden begrepen dat als je woonachtig bent in Frankrijk dus dit is ons hoofdverblijf, je niet onder deze regeling valt. Nu wordt mijn echtgenoot over drie jaar 65, heb ik het dan goed begrepen dat hij dan niet meer onder deze regeling valt. We komen zeker niet in aanmerking voor de vermogensbelasting. Zou iemand mij kunnen vertellen hoe het nu precies zit.
We hebben al vaker gemerkt dat Franse makelaars bar weinig weten van de wetgeving. Wanneer de woning al meer dan twee jaar jullie hoofdverblijf is, is de verkoop vrijgesteld van plus-value. Dat heeft niets te maken met binnen of buiten Frankrijk belasting betalen. Een Franse notaris kan je dit haarfijn uitleggen.
De vermogensbelasting is van toepassing op huishoudens met een vermogen (in en buiten Frankrijk) van meer dan 1,3 miljoen euro.
Sorry, maar mijn informatie is 5 jaar!! En Inderdaad, het maak niet uit waar jij wont!
Het zou goed zijn om zekerheid te krijgen over het oordeel van de EC. Ik heb het geprobeerd maar kan het niet vinden, Als iemand die informatie heeft, is het nuttig om dat hier te posten. Veel mensen hopen (en sommige verwachten zelfs) dat deze malle extra "belasting" niet doorgaat.
Het artikel achter deze link heeft enig inzicht in de verdere bezwaarprocedure op Europees niveau:
http://www.french-property.com/news/tax_france/social_charges_non_residents_eu_commission/
Algemene vraag: :ik las in een NL-krant dat de kwestie van de opslag voor sociale lasten aanhangig is gemaakt bij de Europese Commissie in Brussel. Is daar meer info over? Wie heeft het aanhangig gemaakt, en wat is de stand van zaken van de behandeling?
Wim Koning
Ik weet niet precies wie de zaak aanhanging heeft gemaakt. Wat ik wel weet is dat Frankrijk stelt dat het -ondanks de naam- om een vorm van belasting gaat en dat de naam alleen maar aangeeft waarvoor de heffing bestemd is. Deze uitleg zou door de EC zijn geaccepteerd.
We zijn gisteren bij een notaris geweest. We wonen in Frankrijk en willen ons huis verkopen. Nu hebben we te horen gekregen dat we toch prue value moeten betalen. Omdat mijn echtgenoot een Nederlands inkomen heeft. We hoeven de sociale tax niet te betalen. Dit is per 1 januari 2015 verandert. De franse wet is alles omtrent de prue value aan het veranderen.
De laatste stand van zaken m.b.t. de plus value is ook te vinden op
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/9887-plus-values-immobilieres-des-non-residents#les-taux-de-l-impot-sur-les-plus-values
Je moet niet alleen in Frankrijk wonen, maar het moet ook je fiscale woonplaats zijn. Anders is de vrijstelling voor de belasting op de plus-value voor het hoofdverblijf niet van toepassing.
Ik lees dat je niet alleen in Frankrijk moet wonen, maar dat het ook je fiscale woonplaats moet zijn. Voor Nederlandse begrippen is dit dat je er moet wonen en dat je rekeningen van bv electra, water op dit adres komen en dat je geen andere woning hebt. Dus je verblijft er meer dan 200 dagen. Ik dit voor de Franse wet niet het geval?
Voor Frankrijk heb je er je fiscale domicilie wanneer ofwel:
je er je hoofdverblijf hebt met een permanent karakter;
je er een beroepsactiviteit uitoefent. Wanneer je er meerdere hebt, moet het je hoofdactiviteit zijn;
Frankrijk het centrum van je economische belangen is.
Dan gaat het eerste toch op voor ons. Het is voor ons geen recreatief karakter maar ons permanente adres. De andere twee gaan helaas niet op voor ons, omdat mijn echtgenoot een pensioen uit Nederland ontvangt
Huidige bezoekers: 7
Naar de dokter, de specialist, het ziekenhuis. Hoe werkt de zorgverzekering en hoe kom ik aan een nieuwe bril?
Artikelen over de Franse justitie, wetten en regelgeving.
Artikelen die betrekking hebben op het zoeken, vinden, kopen en bewonen van een huis in Frankrijk.
Afwijkende verkeersregels, autokeuring, invoeren van een auto
Met welke Franse belastingen heb je te maken en met welke in je vaderland.
Verschillende soorten dienstverlening.
Afwijkende verkeersregels, autokeuring, invoeren van een auto